Presupuesto construir casa

Publicado en 'Economía y Finanzas' por folken86, 13 Ago 2012.





  1. folken86

    folken86 Miembro de oro

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    Hola queria saber cuanto me costaria cosntruir una casa con las siguientes caracteristicas:


    -distrito de comas, area de terreno 149 m2.

    -la idea es hacer un local grande en el primer piso, un restaurante puede ser y una tienda y espacio para almenos unos 2 carros (la cochera no es obligatoria).

    -segundo piso seria mi vivienda, con traga luz normado y todas las de la ley.
    - los cimientos proyectados para 4 o 5 pisos, lo suficientemente antisismicos para lima, pero solo empezar con 2 pisos totalmente techados (con o sin acabados, ustedes diran).

    -ventajas y/o desventajas de usar alguna constructora y cual
    -hacer un lado el tema de ingeniero o arquitecto, ya q tengo amistades q por una "propina" aceptable me harian el analisis estructural (ing. civiles porsupuesto), asi q solo gastos de "maestro" y sus ayudantes mas los materiales, o en todo caso la comision de la cosntructora.
    -se aceptan sugerencias de a q banco ir para el prestamo immobiliario, solo he consultado hsbc y me parecio bien, peor desconosco de otras opciones, ...:hi:
     
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  2. Gatto01

    Gatto01 Miembro diamante

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    te estas metiendo en terreno fangoso, yo que tu sigo ahorrando, hoy en dia construir una casa es casi una utopia, mejor espera que la burbuja reviente, los precios caen, y los materiales podrian ser mas economicos.
     
  3. folken86

    folken86 Miembro de oro

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    podrias explicar un poco, porq lo del riesgo, porq economicamente hablando, si estoy en capacidad de hacer un prestamo bancario y construir los dos primeros pisos, mi intencion con la consulta es hacerlo lo mas costo-eficiente posible sin descuidar la seguridad estructural.

    Segun lo q he leido de la actualdiad economica peruana y mi condicion particular, es el mejor momento para cosntruir para mi.

    Aun asi, quizas haya algo q estoy dejando apsar, y ahi si te agradeceria q me digas porq no me conviene....saludos....:hi:
     
  4. Gatto01

    Gatto01 Miembro diamante

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    peor aun si es dinero que no tienes, lo que sucede es que hoy en dia todo los precios estan por las nubes, mas aun los materiales de construccion, los banco aprovechan la bonanza del pais y sueltn prestamos que a la larga se volveran impagables, de ahi que nacera la burbuja inmobiliaria, en el foro hay muchos post refente a la burbuja, revisa aunque sea como cultura general.
     
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  5. mouserist

    mouserist Miembro maestro

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    la burbuja inmobiliaria perjudica a los inversionistas y constructoras que compran terrenos o casas caras porque esperan venderlas mas caras, y para aquellos que compran casas y las pagan a largo plazo, pensando que siempre tendran el dinero para pagarlas.

    tu lo que quieres es construir por cuenta propia, entonces muy bien, no te preocupes por la burbuja inmobiliaria que se vive en este momento.

    Algunos piensan que los materiales de construccion estan caros y por eso las viviendas estan caras, pero nada de eso, los materiales estan a precio normal, o talves un poco altos, solo un poco... las casas estan caras por un concepto en economia que se llama "especulacion". Especulacion es cuando las personas compran un activo (sea un bono, una accion, una casa, un terreno, oro, etc.) porque esperan revender a un precio mas alto, y ese circulo vicioso se repite, y genera que los precios se inflen de manera anormal, irracional y exagerada.

    No te preocupes, construye POR TU CUENTA lo que quieres construir... y preguntale personalmente a las constructoras y a los maestros de obra cuento te cuesta construir.
     
    Última edición: 13 Ago 2012
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  6. Gatto01

    Gatto01 Miembro diamante

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    la diferencia que este pata no tiene el dinero para construir, lo que hara es sacarse un prestamo para vivienda del algun banco, el cual puede verse perjudicado a futuro.
     
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  7. mouserist

    mouserist Miembro maestro

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    la diferencia esque este pata construye su propia casa, y lo hace pidiendo un prestamo como cualquier prestamo que hace una persona para cualquier gasto
    la burbuja perjudica si te haz comprado una casa a un tercero y que te la vendio sobrevalorizada y tu crees que la puedes pagar sin problemas en 20 años o crees que la puedes revender a mayor precio

    resumen: construyan sus propias viviendas
    hoy por hoy, si se puede, no compren nada... para que los precios bajen
     
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  8. folken86

    folken86 Miembro de oro

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    Yo no entiendo cual es el problema del prestamo, ya dije como eran los plazos y pagos aproximados segun hsbc, q dicho sea de paso, mi primo hizo su casa con ese prestamo...osea ya tenog referencias.

    ADemas sobre el pago de cuotas mensuales, no hay problema, es un hehco q voy a pdore pagarlas sin falta, mi duda era q medio o metodo y presupuesto me seria mas eficiente.

    Porcierto hoy fui al terreno, y lo hdp se han bajado la caja de luz y me parece q han roto mi el tubo de agua,seguro se llevaron el medidor....alguna idea de cuanot sale reparar eso?
     
  9. KingOfCS

    KingOfCS Miembro frecuente

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    te deje algunos datos por mp aver te explico el boom de las construcciones es ahora en el Peru las financieras y bancos no lo dudan mucho en otorgar prestamos de grandes cantidades para edificar y mucho mas si es para un negocio potencial yo resido en Ventanilla y te digo por experiencia invierte hoy a ojos cerrados no te arrepentiras ya que una propiedad es bien valorizada y mucho mas construida sobre costos proyectos y demas podemos hablar despues te deje mis numeros ...espero estemos en contacto !!!!
     
  10. Sir Psycho Sexy

    Sir Psycho Sexy Miembro nuevo

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    a ver seniores ya que no entro mucho al foro pero si tengo algo en comun con este tema es que yo tambien pienso construir mi terreno, osea quiero levantar 2 pisos.
    primero quisiera saber que banco o empresa podria realizar la construccion (prestamos los hacen todos) y lu otro es que tan cierto es eso de que la casa queda hipotecada osea como propiedad del banco
    espero sus comentarios - salu2
     
  11. Roger.that

    Roger.that Miembro maestro

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    Hola Folken, para el primer piso el costo por construcción para esa zona debe estar aprox. entre 600 y 800 soles el m2 terminado (con techo , materiales y mano de obra) supongo que si tienes un terreno de 149 de repente querrás construir solo 100 en ese ejemplo solo para el casco habitable (sin acabados) tendrías que gastar aprox entre 60000 y 80000 soles, el segundo piso es mas barato pues no requiere bases por lo que para la misma área los dos pisos te saldrían entre 110000 y 140000 (solo casco habitable) como ya tienes el terreno pues el crédito hipotecario para materiales no debería ser muy alto, un buen juego de planos cuesta entre 1000 y 2000 soles dependiendo de los conocidos, si tu terreno es salitroso házmelo saber pues hay varios buenos trucos para proteger las bases de este.

    Slds.
     
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  12. Sir Psycho Sexy

    Sir Psycho Sexy Miembro nuevo

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    y si pienso construir en salamanca ATE VITARTE - cuanto me costaria levantar 2 pisos???
     
  13. Jorge Enrique

    Jorge Enrique Miembro de bronce

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    Dos locales y cochera para dos carros y encima el ingreso independiente (escalera puerta a calle) al segundo piso no creo que entren en 149 m2, de repente puedes usar el retiro delantero, hacerlo de 5 metros para que ahí puedas guardar los dos carros, pero solo después de la hora de cierre de los locales. A menos que no pienses dejar retiro delantero (que es obligatorio), osea que construyas sin Licencia de Edificación.

    Con respecto al presupuesto y las ventajas de una constructora, al final te pego un post que puse hace poco tiempo. Tu área libre construible x piso debe ser del 70% del terreno, es decir un poco más de 100 m2 x piso. asi que ahí puedes sacar la cuenta.

    Ahora no entiendo lo de la "propina" por el ingeniero. El proyecto de estructuras implica análisis sísmico y dibujo de planos, solo el dibujo nomas son varias horas de trabajo de un cadista (dibujante, generalmente el ingeniero no dibuja porque saldría mas caro aún). A parte están los honorarios del Ingeniero, que tiene que conceptualizar la solución mas económica y segura para tu edificio, luego realizar el análisis sísmico y después interpretar los resultados y plasmarlo en un plano.

    No creo que por un sencillo un ingeniero te desarrolle de una manera profesional tu proyecto.Tampoco es tan caro este servicio, la cosa es que te lo haga un especialista en cálculo estructural que no es tan usual encontrar. Frente a la UNI por ejemplo, pocos son los Ingeniero que se dedican específicamente a esto, lo que encontrarás mas son personas que te "adecuan" planos de otros proyectos al tuyo. Ellos si cobran un sencillo.

    Vas a gastar una fuerte cantidad de dinero en tus dos pisos, tratar de ahorrar en ingeniería es como si tuvieras un corte carísimo de casimir inglés y te busques el sastre mas barato para que te confeccione el terno. Eso no es coherente.

    Los materiales no van a bajar porque hace años que están al mismo precio. Lo que ha subido es la mano de obra, pero los materiales que mas inciden en el costo de construcción han subido muy poco. La bolsa de cemento no sube hace años y los enchapes cerámicos incluso, han bajado de precio.

    Con respecto a la "burbuja", ésta todavía no se declara (al parecer muchos peruanos están deseando que estalle). Primero la gente tiene que dejar de pagar sus préstamos para que se declare una crisis inmobiliaria, y los índices de morosidad en créditos hipotecarios están por debajo del 1%, creo que es el mas bajo de la región.

    Bueno, este es mi anterior post sobre el costo del m2 de construccion:


    Saludos

    Jorge Enrique
     
    Última edición: 3 Feb 2013
  14. Grimaldo35

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    Será buen negocio comprar casas viejas con buena ubicación como terreno, derrumbarlas y hacer casas nuevas o departamentos??
     
  15. folken86

    folken86 Miembro de oro

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    depende de la zona, yo pensaba hacer varios depas en mi terrno encima de mi vivienda, peor unos aptas, familiares y la observacion me demostraron q , almenos para esa zona, lo mejor era hacer varios cuartos con banio independientes, ya q la gente solo alquilaria para dormir y pasar un rato, seria gente q trabaja y esta todo el dia ocupado, lo q reduce los costos de mantenimiento, agua y luz. :hi:
     
  16. Grimaldo35

    Grimaldo35 Miembro de plata

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    Yo hace poco compré un terreno en el Callao - Cercado, por US$ 2,500.00
    De ahí en levantar 3 pisos (chambonamente y como sea) habrá salido como US$ 15,000.00
    Sumando todo será como US$ 20mil por una casa de 03 pisos y 40m2 por piso.

    Y bueno, ahora espero venderlo todo a más o menos 40 mil cocodrilos, será posible??? chesss
    Si sale, con eso puedo reincidir y comprar otra casa vieja (como terreno) en Breña creo.
     
  17. folken86

    folken86 Miembro de oro

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    en q zona exactamente compraste a ese precio?, se ve muy tentador, a ver si queda algun lote por ahi todavia, me avisas por mp, saludos!!!
     
  18. Grimaldo35

    Grimaldo35 Miembro de plata

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    Cercado del Callao (a espaldas de la Av. Bnos Aires, entre las calles Vigil y Arica)
    Una vecina nos vendió su cada a 2500 dólares, su casa era de quincha, toda fea.
    Tumbamos todo y ahora pues es una casa chica pero de 3 pisos construidos.
    Yo quiero venderla para tener dinero para poner algun negocio, pero mis parientes no quieren dicen que algo es algo peor es nada, son demasiado conservadores (aunque yo soy medio loco).
     
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  19. Tripotecado

    Tripotecado Miembro diamante

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    Como consejo aburdo puedes poner provisional mente en tu terreno ,contaiers reconvertidos en vivienda..(si es que fuera legal)...
     
  20. Max Power

    Max Power Suspendido

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    jajjaaaa mismo cofide de los conos !!!