Gastos de mantenimiento en departamento Villa el Salvador

Publicado en 'Orientación Legal' por ASIMON, 11 Ene 2015.





  1. ASIMON

    ASIMON Miembro nuevo

    Registro:
    6 Mar 2014
    Mensajes:
    32
    Likes:
    9
    Temas:
    9




    Buen día amigos,
    Quería saber sus opiniones respecto al siguiente caso:
    Un familiar está en el proceso de la compra de un departamento en Villa el Salvador. Ya terminó de pagar la cuota inicial a la inmobiliaria. La inmobiliaria ha retrasado el plazo de entrega del departamento originalmente pactado en el contrato por cuatro meses argumentando que han habido mejoras en el departamento respecto a lo ofrecido inicialmente lo cual si es real.
    Luego, ha solicitado al cliente firmar una adenda al contrato con la nueva fecha de entrega y además (he aquí el detalle) como parte de dicho cambio ha incluido el siguiente texto:

    "El Conjunto Residencial cuenta con un sistema de bombeo de desagüe, el cual se conecta a la red pública a través de una línea de impulsión. Este sistema deberá permanecer en estado de correcto funcionamiento para asegurar la funcionalidad de las instalaciones sanitarias del Conjunto Residencial. Los propietarios deberán asumir el mantenimiento del mismo y prever en el presupuesto de operación por mantenimiento las recomendaciones del proveedor para su correcto funcionamiento el cual tendrá un costo mensual aproximado de S/. 50.00 soles adicional al costo mensual de mantenimiento y será de exclusiva responsabilidad de los propietarios."

    Dicho sea de paso, el costo mensual de mantenimiento es de S/. 110.00 que sumado a los S/. 50 ya serían en total S/. 160 para un departamento ubicado en Villa el Salvador. Repito, los S/. 50 no estaban en el contrato original.
    La pregunta es: ¿es normal en un condominio de departamentos que el desagüe dependa del mencionado "sistema de bombeo de desagüe"? Y si es así, ¿conocen casos en que el mantenimiento de dicho sistema se cobre por separado?
    Y aquí la pregunta mas importante:
    Dado que esta parte (lo citado líneas arriba) no figuraba en el contrato original, ¿será posible pedir la devolución del dinero ya pagado (la cuota inicial) considerando que es un cambio sustancial de dicho contrato? El importe de S/. 50.00 adicionales deberá pagarse indefinidamente y mi familiar no tenía previsto dicho egreso. Para ella es significativo dicho importe y además, por lo que hemos estado indagando el costo mensual de mantenimiento no están tan alto como en este caso.

    Por favor, espero sus valiosas opiniones. Queremos tener una idea de como proceder ante esto que nos parece una arbitrariedad de la inmobiliaria. Muchas gracias!
     


  2. ricardo2004

    ricardo2004 Miembro de plata

    Registro:
    11 Nov 2012
    Mensajes:
    4,662
    Likes:
    1,842
    Temas:
    466
    mmmm no es por nada pero esta saliendo un olorcito a estafa dile a tu familia que se asesore bien y no cayga en el juego
     
  3. Jorge Enrique

    Jorge Enrique Miembro de bronce

    Registro:
    25 Jul 2011
    Mensajes:
    2,412
    Likes:
    1,692
    Temas:
    3
    No es estafa, el cobro por mantenimiento de sistemas electro mecánicos corre por cuenta de los propietarios. Es implícito al edificio. No creo que justifica como causal para rescindir un contrato

    Es como el ascensor, que los dueños de los edificios tienen que pagar por su mantenimiento y reparación. Hasta los que viven en el 1º piso que no usan ascensor deben pagar esa cuota. Es que los derechos vienen con obligaciones.

    Pero por otro lado hay que tener cuidado con el monto, cuestión de negociar. Algunas empresa que instalan sistemas de desague (que tampoco es nada del otro mundo) pretende seguir teniendo utilidades indefinidamente con el cobro de una cuota de mantenimiento exagerada. Su gancho es que su garantía solo cubre si nadie mas que ellas tocan los equipos de bombeo......, es algo parecido a la garantia de autos nuevo, tienes que llevarlo obligado al concesionario.

    Consulten directamente con la empresa el porqué tan alta esa cuota, si no están conformes pueden reclamar a INDECOPI o simplemente cambiar de empresa.

    Este es un problema que se está dando especialmente con ascensores, las empresas quieren cobrar carísimo por mantenimiento, y a la hora de la hora el ascensor igual se malogra.

    Complementando mi respuesta;
    1. Si el inmueble tiene sótano o semisótano es usual tener cámara de bombeo para desagues.
    2. La cuota de mantenimiento debe pagarse a partir de la entrega del edificio a sus nuevos dueños. Es decir cuando se ha entregado TODO el edificio, no solo los departamentos, me refiero a que las zonas comunes deben estar totalmente terminadas.
    3. No corresponde a la Inmobiliaria obligar un compromiso con la empresa de mantenimiento, esa es una atribución que compete a la Junta de Propietarios. Pero si les hacen mucho problema pueden firmarla, al final es letra muerta.... ¿Acaso cuando se descomponga el desague la Inmobiliaria va a venir a arreglarlo? Nunca lo va hacer.
     
    A hamlet11968, Jibarito77 y Nix les gustó este mensaje.
  4. ASIMON

    ASIMON Miembro nuevo

    Registro:
    6 Mar 2014
    Mensajes:
    32
    Likes:
    9
    Temas:
    9
    Gracias por tu respuesta Jorge Enrique. Efectivamente, nosotros estábamos al tanto que el cobro por mantenimiento corre por cuenta de los propietarios. Y tanto es así que antes de firmar cualquier papel a la inmobiliaria nos aseguramos de que se nos informara de cuanto serían los gastos de mantenimiento ya que ello debía ser considerado en el flujo mensual conjuntamente con los servicios de luz, agua y la cuota mensual por el crédito hipotecario. En el documento original indicaba S/. 110. Ese importe, a mi personalmente ya me parecía alto teniendo en cuenta que es un departamento en Villa el Salvador pero aún así decidieron seguir adelante con la compra. Fue en función a esa información que mi familiar decidió adquirir el departamento. Sin embargo ahora le quieren hacen firmar un documento con este nuevo concepto adicional de S/. 50. Nos informaron de la mejora en los acabados (parece que alguna entidad se lo exigió), el cambio de la fecha de entrega, pero jamas mencionaron el nuevo costo de mantenimiento. Ahora, ¿hasta que punto la inmobiliaria puede seguir haciendo cambios de esta naturaleza? ¿qué pasa si el propietario firma la adenda hoy día y de acá a unas semanas nuevamente quieren hacer firmar otro cambio con mas cambios que le perjudiquen como en el presente caso?
     
  5. Jorge Enrique

    Jorge Enrique Miembro de bronce

    Registro:
    25 Jul 2011
    Mensajes:
    2,412
    Likes:
    1,692
    Temas:
    3
    Vamos por partes...... ¿Ya entregaron el 100% de areas comunes del edifico?... hasta antes de entregar ese 100% de áreas comunes la inmobiliaria no puede ni debe cobrar gastos por mantenimiento.

    Mientras no haya entrega la empresa asume esos gastos, me parece raro que quieran condicionar ese pago. ¿Porqué no prueban decir que ese pago lo revisaran los propietarios en su conjunto?

    En todo caso esa adenda no tiene valor, porque la obligada es la empresa de mantenimiento y dudo que esta empresa de mantenimiento firme en todas las minutas. Es algo inusual y poco lógico.
     
    A Nix le gustó este mensaje.
  6. Tone

    Tone Miembro de plata

    Registro:
    24 Ago 2010
    Mensajes:
    3,582
    Likes:
    1,107
    Temas:
    9
    Lo que esta hacino la inmobiliaria es cubrir el costo de no-calidad ocasionada por la constructora en los residentes. La bomba es un costo que se efectuó por deficiencia en la calidad de la constructora. Deberían hacer una Junta de Propietarios y quejarse de ese pago.
     
  7. ASIMON

    ASIMON Miembro nuevo

    Registro:
    6 Mar 2014
    Mensajes:
    32
    Likes:
    9
    Temas:
    9
    La situación actual es:
    A la fecha no se ha entregado ningún departamento y menos las áreas comunes. La inmobiliaria no está exigiendo ningún cobro en este momento. Lo que está pidiendo es firmar el mencionado documento en la cual el futuro propietario se compromete a efectuar dicho pago mensual de S/. 50 por el mantenimiento del sistema de bombeo de desagüe. Manifiestan que ello es requisito para inscribir el inmueble en registros públicos. Teniendo en cuenta que el condominio va a tener 280 departamentos eso haría un total de S/. 14,000 mensual sólo por este concepto. A mi me parece excesivo. Y lo peor es que esto no fue informado en un principio.
     
    A Tone le gustó este mensaje.
  8. Tone

    Tone Miembro de plata

    Registro:
    24 Ago 2010
    Mensajes:
    3,582
    Likes:
    1,107
    Temas:
    9
    No paguen, vayan a INDECOPI y soliciten la respuesta del porque el cobro de un costo no ofrecido por la inmobiliaria, aparte tambien que INDECOPI consulte a la constructora porque ahora cargan el costo (de no-calidad) a la inmobiliaria, deben de especificar en que punto apareció el problema en el sistema de bombeo, si durante la construcción o en el proyecto de la inmobiliaria..
     
  9. tam tam

    tam tam Suspendido

    Registro:
    7 Jun 2014
    Mensajes:
    2,172
    Likes:
    738
    Temas:
    11
    no te hagas bolas, si quieren comprar el departamento pues comprenlo , pero si no presenten la nulidad del contrato principal por incumplimiento del contrato, así de simple.

    si se puede hacer adendas al contrato principal pero es decisión de uno si las acepta o no.
     
  10. naturalK

    naturalK Miembro de bronce

    Registro:
    4 Mar 2014
    Mensajes:
    1,053
    Likes:
    653
    Temas:
    31
    pucha y yo me alquilan una casa grandota y no pago ni siquiera luz ni agua, los paga la empresa en que trabajo pero que mal me voy a acostumbrar y luego me va a joder como mmmm...da volver a la realidad, caballero nomas mejor piso tierra.
     
    A hamlet11968 le gustó este mensaje.
  11. Tone

    Tone Miembro de plata

    Registro:
    24 Ago 2010
    Mensajes:
    3,582
    Likes:
    1,107
    Temas:
    9
    Lo que debes hacer es imaginarte cuanto pagarias por el alquiler del lugar donde habitas, abre una cuenta y deposita mes a mes lo que deberías estar pagando, vas a ver que al cabo de dos años podrías comprarte un departamento: eso es pisar tierra.
     
  12. naturalK

    naturalK Miembro de bronce

    Registro:
    4 Mar 2014
    Mensajes:
    1,053
    Likes:
    653
    Temas:
    31
    buen consejo, gracias mi estimado
     
  13. Jorge Enrique

    Jorge Enrique Miembro de bronce

    Registro:
    25 Jul 2011
    Mensajes:
    2,412
    Likes:
    1,692
    Temas:
    3
    Creo que la inmobiliaria quiere maquillar un lucro oculto por lo bajo. S/. 14,000 mensual son mas de 50 mil dólares anuales.

    También puede ser una taimada manera de endosar el costo del equipo de bombeo a los compradores. Mucho cuidado, que algunos malos constructores aprovechan que aún no se constituye la Junta de Propietarios para maquillar mas ganancias o para ahorrarse costos.

    Júntense dos o más propietarios y manden a cotizar equipos de bombeo de desague y su respectivo mantenimiento.

    Solo una acotación: La bomba para desagues no se usa por deficiencias de un proyecto, es una solución ingenieril para problemas de evacuación de aguas servidas, generalmente cuando la red colectora está a un nivel mayor del punto mas bajo (donde exista un punto de desagüe) de la edificación.

    Por ejemplo: en edificios con sótanos, y con baños en cada sótanos. No existe otra manera en que se pueda eliminar los residuos si no es con bomba. Otro ejemplo: En casas en ladera, tipo Casuarinas o Rinconada Baja (cerca al lago) ..... a veces la calle está a mayor nivel que el fondo del lote, y el desagüe no tiene la pendiente mínima requerida para que pueda correr llevándose los sólidos..
     
    Última edición: 13 Ene 2015
    A pepon234, hamlet11968 y Nix les gustó este mensaje.
  14. Tone

    Tone Miembro de plata

    Registro:
    24 Ago 2010
    Mensajes:
    3,582
    Likes:
    1,107
    Temas:
    9
    Hablamos segun la información del forista: el sistema de bombeo es una mejora introducida en este momento como adenda al contrato.
    Esto significa que no existía antes en el proyecto y que no existía como opción de mantenimiento, a eso se le llama el costo de no-calidad. Fuera que debiera existir el sistema porque tenga sotanos no estaba contemplado en el proyecto inicial. Si una vez construido la inmobiliaria se lo carga al usuario es un tema de INDECOPI.
     
    A Nix le gustó este mensaje.
  15. ASIMON

    ASIMON Miembro nuevo

    Registro:
    6 Mar 2014
    Mensajes:
    32
    Likes:
    9
    Temas:
    9
    Estimados, muchísimas gracias a todos por sus comentarios y consejos. Ya tenemos el tema mas claro. Comenzaremos por INDECOPI y contactando a otros propietarios.

    Slds.
     
    A Jorge Enrique le gustó este mensaje.
  16. ASIMON

    ASIMON Miembro nuevo

    Registro:
    6 Mar 2014
    Mensajes:
    32
    Likes:
    9
    Temas:
    9
    ACTUALIZACION (O EPILOGO):
    Finalmente nos reunimos con el Gerente del Proyecto y le hicimos saber nuestro desacuerdo con los cambios efectuados. Luego de algún tiempo y unos cuantos correos la inmobiliaria procedió a devolver la totalidad de la cuota inicial. Creemos que este resultado fue posible gracias a que la inmobiliaria es muy conocida y obviamente no quieren correr el riesgo de ver dañada su imagen.
     
    A Tone le gustó este mensaje.
  17. hamlet11968

    hamlet11968 Miembro de plata

    Registro:
    19 Feb 2011
    Mensajes:
    2,544
    Likes:
    731
    Temas:
    17
    Que chevere, no sera esa por el hospital de la solidaridad para abajo? vi un conjunto habitacional nuevo.
     
    A ASIMON le gustó este mensaje.
  18. ASIMON

    ASIMON Miembro nuevo

    Registro:
    6 Mar 2014
    Mensajes:
    32
    Likes:
    9
    Temas:
    9
    Esa misma.
     
    A hamlet11968 le gustó este mensaje.
  19. hamlet11968

    hamlet11968 Miembro de plata

    Registro:
    19 Feb 2011
    Mensajes:
    2,544
    Likes:
    731
    Temas:
    17
    Aún hay departamentos??? cuanto se paga mensual más o menos
     
  20. gustavolapa

    gustavolapa Miembro maestro

    Registro:
    18 Nov 2015
    Mensajes:
    342
    Likes:
    129
    Temas:
    16
    Revivo el tema porque estoy considerando comprar un departamento en el condominio "Los parques de villa el salvador I" Los montos estan aprox 200,000 soles por un depa de 62 m2.
    Me estoy decidiendo porque el condominio esta frente a Unicachi y Megaplaza (av Primero de mayo, ademas de quedar a unas cuadras del Hospital de la Solidaridad y la sede de los Panamericanos.

    Hay una segunda etapa mas barata pero también esta mas alejada.
    Les parece bien el precio, la zona es segura?

    Cualquier comentario u opinión sera bien recibida.