Diferencia entre desafectacion e independizacion

Publicado en 'Orientación Legal' por thegame316, 5 Feb 2020.





  1. thegame316

    thegame316 Miembro de bronce

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    necesito saber esto, los aires de mi segundo piso han sido observados en sunarp al querer registrar la conformidad de obra municipal por la construccion del segundo piso

    1er psio, dueños familia
    2do piso dueño hijo y esposa

    aires del primer piso fueron independizados previo a la construccion

    sunarp pregunta a quien corresponden los nuevos aires, unidad 1, unidad 2 o si es area comun

    me proponen hacer una DESAFECTACION y junta de propietarios via notarial, para q los aires del 2do piso pasen a nombre de los dueños del segundo piso y asi poder a futuro construir el tercer piso

    sin embargo, dicen q esto no es INDEPENDIZACION, q igual a futuro se debe independizar


    porque?

    si la desafectacion dejara los aires a nombre de los dueños del 2do piso, no es lo mismo q hace la independizacion?


    explicacion por favor
     


  2. Gral Franco

    Gral Franco Suspendido

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    Explica bien quien o quienes son los dueños.
     
  3. eleiva1982

    eleiva1982 Miembro de plata

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    Creo que quiere decir:

    Antes de construir el 2do piso, los dueños de esa propiedad construyeron el primer piso e independizaron los aires, para venderlos.

    Los propietarios de los aires del primer piso, construyen un 2do piso. Ahora, sus propiedades (de esos nuevos dueños) son: 2do piso y aires de 2do piso.

    Los dueños del primer piso no tendrían nada que ver en la ecuación, y con la construcción del 2do piso entonces los "aires del primer piso" ya no existen, puesto que serían SEGUNDO PISO (unidad 1) y AIRES DE SEGUNDO PISO (unidad 2).

    Es así lo que quisiste decir?
     
  4. thegame316

    thegame316 Miembro de bronce

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    no , disculpen, aclarare mejor


    1er piso, dueños una familia (madre y 4 hijos) , esta familia CEDIO los aires a uno de los hijos para q construya el piso y viva ahi, se hizo la independizacion de los aires del primer piso, y se hizo la construccion del segundo piso (el hijo y su esposa lo hicieron)

    via notarial, estos aires fueron dados como DONACION, osea, el segundo piso pertenece a la sociedad conyugal.

    municipalmente, se regularizo la construccion, la municipalidad emitio la conformidad de obra y formularios , y estos se ingresaron en RRPP para obtener el titulo propiedad del segundo piso (el primer piso siempre tuvo todo en regla...)

    en RRPP observaron la azotea, solicitan documento q indique de quien es la azotea nueva (azotea del segundo piso, base tercer piso)

    rrpp dice, o es de los dueños del primer piso? del segundo? o es area comun? osea, de todos...

    este tercer piso sera construido a futuro por el dueño del segundo piso (y su esposa)

    entonces, para arreglar la observacion, el registrador ha indicado q deben modificar / actualizar la junta de propietarios - reglamento interno

    la via q indican, es q se haga la desafectacion , un libro de junta de propietarios donde se indiquen las modificaciones e indique a quien corresponde las areas, eso via notarial, la notaria eleva a rrpp, al quedar ok, se ingresa nuevamente a RRPP el expediente para solicitar el titulo propiedad

    OJO, el registrador sugirio la tacha del expediente ingresado, y q todo sea reingresado cuando la documentacion este completa


    por eso mi duda, q diferencia hay entre DESAFECTACION e INDEPENDIZACION? podria independizar mejor en vez de desafectar? segun me dicen, no

    eso quiero saber
     
  5. eleiva1982

    eleiva1982 Miembro de plata

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    A ver, intentaré traducir:

    Primer acto: Tenemos solo 1er piso + aires de primer piso, y los dueños de todo eso son una señora y sus 4 hijos (supongo que el padre de ellos murió y por ello sus hijos también son "propietarios").

    Ahora, si se ha querido regalar a un solo hijo (o a una 3era persona) los aires del primer piso, se ha tenido que independizar el primer piso de los aires del primer piso (valga la redundancia), para que luego se efectúe esa "donación". Se hizo esto? Si se ha hecho eso, OK, no habría problemas para el siguiente acto.

    Segundo acto: Tendríamos un primer piso cuyos dueños son la sra y sus 4 hijos, y los aires del segundo piso con un dueño único (un hijo, o un hijo + su esposa). Ellos han construido su segundo piso, y ahora hay 2 propiedades más: segundo piso, y aires de segundo piso. Como yo lo veo, los aires del segundo piso pertenecen a los dueños del 2do piso (la pareja), así estén independizados uno del otro. La sra y sus hijos (dueños del primer piso) no tendrían nada que ver.

    En todo caso, los dueños del primer piso deberían redactar un documento y firmarlo, en el cual se indiquen que no tienen derechos sobre los aires del segundo piso y/o del segundo piso en sí, y en todo caso renuncian a ello(s) en favor de la pareja dueña del segundo piso; sería bueno también que hagan referencia a la donación (documento) que se hizo anteriormente.
     
  6. thegame316

    thegame316 Miembro de bronce

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    correcto todo lo mencionado, y justamente esto se llama junta de propietarios

    la logica q usas es correcta, pero para RRPP la azotea no pasa a ser automaticamaente propiedad del segundo piso asi nomas, tiene q definirse

    el tema es q quieren q se haga una desafectacion de la azotea y con escritura publica dejar en acto q la azotea pertenece a los dueños del segundo piso (hijo + conyuge)

    y vuelvo a mi pregunta, desafectacion en q es diferente a independizacion?

    @Jorge Enrique
     
  7. Jorge Enrique

    Jorge Enrique Miembro de bronce

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    Quiere decir desafectacion como área común. Osea convertir una sección común en sección propia.

    Únicamente la Junta de Propietarios puede hacer la desafectacion, necesita mínimo 2/3 de los votos.

    Implica modificar la independizacion existente, lo cual debe constar en el libro de actas. También implica ratificar el poder al Presidente de la Junta para que proceda con la posterior transferencia del inmueble.

    Es un trámite pesado, largo, reuniones, publicaciones, convocatorias, legalizaciones, actas certificadas, planos, memorias, etc.
     
  8. thegame316

    thegame316 Miembro de bronce

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    y q otra salida tengo?
     
  9. Jorge Enrique

    Jorge Enrique Miembro de bronce

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    Olvidaba precisar que la desafectación hace perder la calidad de bien común para convertirse en un bien propio, PERO a nombre de la Junta de Propietarios. Entonces es la Junta por intermedio de su Presidente quien transfiere al propietario final.

    La facultad de vender o transferir del Presidente de la Junta debe ser precisada en la misma Acta de Desafectación.

    Otra salida a esto?...... Revisar Jurisprudencia del Tribunal Registral, para encontrar un caso similar y copiarse. De preferencia del último año.

    No esta de más acerarse al segundo piso de SUNARP de Rebagliatti, algunos de los abogados que orientan son muy lúcidos, y tienen respuestas.

    En todo caso, este trabajo de levantamiento de observación es función del especialista que has contratado. Solo él puede evaluar las implicancias técnicas legales, y ver si alguna solución aplica o no aplica a tu caso.
     
    A thegame316 le gustó este mensaje.
  10. thegame316

    thegame316 Miembro de bronce

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    ya fue la seccion de abogados y tambien se reunio con el registrador q tiene el caso

    otra pregunta, mencionaste 2/3 , quiere decir q no se necesita el total de propietarios? o si o si todos deben firmar en la notaria?
     
  11. Jorge Enrique

    Jorge Enrique Miembro de bronce

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    No todos los abogados tienen la solución, a veces tienen opiniones encontradas.

    2/3 es mayoría calificada, antiguamente era 100%, pero para agilizar el mercado se redujo a 2/3. Es todo un proceso, con legalización de libro de actas, constitución de la Junta, adecuación del Reglamento, etc etc
     
  12. thegame316

    thegame316 Miembro de bronce

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    cuando se hizo la independizacion del primer piso, se hizo reglamento interno, junta

    ahora, en lo actual:

    2/3

    primer piso son 5 personas, repartidos asi

    60% madre
    10% cada hijo, son 4

    segundo piso
    100% sociedad conyugal hijo mas esposa


    bajo esta figura , cuantos se requiren para el 2/3??

    considerando que, de los 4 hijos, hay 2 en el extranjero, por ende, solo se tiene firmas de la madre y 2 hijos, uno de ellos el mismo dueño del segundo piso y su esposa
     
  13. Jorge Enrique

    Jorge Enrique Miembro de bronce

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    No es por personas, es por inmuebles. Cada inmueble tiene un % asignado, que consta en el Reglamento Interno Inscrito. Si una sección (por ejemplo, un departamento) es de varias personas, esas personas tienen que estar de acuerdo (todas) para que se sume el porcentaje asignado a esa sección.