Cuanto cuesta construir un edificio en la Victoria

Publicado en 'Economía y Finanzas' por alejoguts, 3 Ene 2017.





  1. alejoguts

    alejoguts Miembro nuevo

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    Hola a todos, me gustaria saber cuanto me costaria construir un edificio en el distrito de la victoria.
    Tengo un terreno que esta cerca al estadio "Matute" es de 200 metros cuadrados y esta en una esquina, actualmente se alquila a un taller de mecanica, pero frente a la necesidad de buscar una mayor renta se me ocurrio realizar una venta propiedad horizontal de bien futuro (departamentos), pero antes debia cuestionarme si era rentable hacerlo.
    La zona esta catalogada con VT(vivienda taller), por el area solo me dejan construir hasta 5 pisos con un area de 35% de area libre.
    Cuanto creen que me cueste? Mi intencion es sacarle mayor rentabilidad, no quiero vender todo, solo una parte. Vi que los departamentos por la zona rondan los 1250 dolares el metro cuadrado.
    Si fuera posible solo perder 2 pisos o menos, seria genial. Tengo entendido que es dos viviendas por estacionamiento, asi que, si o si hare estacionamiento ya que el primer piso quiero alquilarlo como local comercial.
    130 de area utilizable, 70 de area libre.
    si saco 3 minidepartamentos de 43 metros cuadrados por piso, tendria 12 departamentos de 43 metros cuadrados y el primer piso seria un local comercial.
    Cuantos de estos tendria que vender para costear el proyecto? gracias
    No soy arquitecto, pero si estudiante de Derecho y en la parte legal estoy informado, gracias.
     


  2. cronowill

    cronowill Suspendido

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    Area terreno: 200 m2
    A. Útil: 130m2
    A. Común: 20m2
    A. Departamentos (por piso): 110 m2
    Posible distribución: 1 dpto.70m2 (3dorm.) + 1 dpto.40m2(1dorm.)
    Total construido: 130 m2 x 5 pisos = 650m2
    Costo construcción= 550m2 x 400US$/m2 = US$260 k
    Otros egresos (Proyecto, rrpp, ventas, trámites, servicios): 20US$ k
    Total egresos: US$280


    Venta departamentos: 4dpto.70m2 x US$75k = 300 k
    4 dpto.40m2x US$405k = 160 k
    Venta estacionamientos: 5x US$7k = 35 k
    Total ingresos: US$495k

    Total utilidad: US$ 215 k

    Muy a grandes rasgos. Soy arquitecto, puede contactarme si le interesa hacer un proyecto.
     
  3. alejoguts

    alejoguts Miembro nuevo

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    Hola, muchas gracias por responder, pero no habria un costo mas economico para la construccion? El terreno tiene un precio de 400K y sacando cuentas, la construccion me resulta desfavorable. Por cierto, cuanto encareceria un sotano?
     
  4. cronowill

    cronowill Suspendido

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    Lo que puede suceder estimado es que quizá el valor del terreno es más comercial. Por otro lado los costos por departamento que he colocado son bastante bajos, para hacer un verdadero perfil tiene que hacerse un pequeño estudio de mercado. No conozco la zona, pero por ejemplo puedo asumir que un primer piso comercial vale el doble de lo que puedes sacar con estacionamiento o departamentos.
    El costo puede bajar, sí, pero tampoco hay que arriesgarse por las cuestiones de seguridad.

    Eso si te aconsejo que siempre te asesores con profesionales, de otra manera no duermes tranquilo.
     
  5. Jorge Enrique

    Jorge Enrique Miembro de bronce

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    No van a pagar 1250 dolares x m2 cerca a Matute. A ese precio puedes encontrar en Magdalena o San Miguel, zonas mas simpáticas.

    Pagaban ese precio por departamentos cerquísima a Gamarra, como depósitos. Por extensión los propietarios piden mas de mil dólares (de manera infructuosa claro) por cualquier departamento entre Jr. Huánuco y Av. Manco Cápac.

    Ten cuidado con eso, no te fijes cuanto piden los propietarios, mas bien trata de enterarte hasta cuanto han pagado los compradores. Esa es la data que realmente importa.

    Para ver la rentabilidad del proyecto te faltó incorporar el valor del terreno. Ingresando el valor del terreno la utilidad se pulveriza.

    No hay manera de hacer mas barata la construcción, 450 dólares el m2 es un precio conservador. Puede salir mas.

    Con respecto al terreno....., 400 mil dólares me parece demasiado, estas asumiendo 2 mil cocos x m2.

    Sólo si el terreno tiene potencial comercial podría costar 2000 dólares o más. Si este fuera el caso, hacer departamentos sería una sub-utilizar la propiedad.

    En un terreno comercial lo que se hacen son locales comerciales, tiendas, galerías, oficinas. Sólo si el terreno es grande (y 200 m2 es pequeño) podría hacerse un mix de locales y viviendas.

    Además y para remate, es mal momento para construir edificios para el sector C ó D. Los bancos han restringido mucho los créditos.
     
  6. alejoguts

    alejoguts Miembro nuevo

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    Hola, gracias por responder, tienes razon. Al principio me parecio algo razonable, pero he visto que los departamentos por la zona van desde los 650 dolares x m hasta los 950 dolares, caso raro es de 1100; de todo esto asumo que seria imposible que paguen la cantidad que pido. La zona no es bonita, pero es comercial ya que en aquella recta son puras mecanicas.

    La autoconstruccion me seria viable en este caso? Hay un piso construido, podria reforzar las columnas e ir construyendo poco a poco? me lo recomienda? Mi temor en ello es que posteriormente no pueda independizar los pisos por no cumplir con las normas.
     
  7. cronowill

    cronowill Suspendido

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    Hola, tus comentarios con pertinentes. Lo que sucede con algunas zonas de La Victoria y del Centro de Lima es que el valor por m2 se ven distorsionados por la necesidad de áreas de almacenes y depósitos, sospecho que ese factor se está expandiendo por la zona.

    Y sí, falta agregar el costo del terreno aunque siendo el constructor dueño del predio eso le da una idea del modelo para calcular rentabilidad.

    Mi opinión siempre será que hace falta un estudio de mercado y el desarrollo del proyecto por profesionales.
     
  8. quien75

    quien75 Miembro maestro

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    Un dato interesante para poder seguir dando ideas seria, cuanto recibes de alquiler por ese terreno, según eso te daré mi opinión y seguro que mas gente lo hará.
     
  9. parleve89

    parleve89 Miembro de bronce

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    Muy bien, ese es el precio aproximado ..

    También soy Arquitecto
     
  10. Forosperu123456

    Forosperu123456 Miembro maestro

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    Llegaste a construir los departamentos? Cuanto te costó?