Costo de construcción de 65 galerías terreno de 850m2

Publicado en 'Economía y Finanzas' por almer_benito, 29 Ene 2013.





  1. almer_benito

    almer_benito Miembro nuevo

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    Buenas tardes.

    Me gustaría que me informaran a cuanto ascendería la inversión de construir 65 galerías comerciales en un terreno valdío de 850 m2 en San Juan de Lurigancho cerca de Santa Rosa.


    - Cada galería tendría aproximadamente 2.5 m * 2 m con sus clásicas pertas metálicas enrollables
    - Dos entradas con puertas de 5 metros de ancho cada una
    -Dos baños para caballeros y damas
    - La altura del techo imagino sería 2.5 metros aprox.

    Supongo que se estila poner en estos casos un techo de calamina como los que tiene la cachina y desde allí instalar la iluminación.

    Disculpen mi ignorancia en este tema, pero se trata de construir desde cero estas galerías comerciales en un terreno que ahora está baldío. Agradeceré sus asesoramientos amigos. Muchas gracias :).

    Almer.
     


  2. MaRcOs_

    MaRcOs_ Miembro de oro

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    oohhh espera voy sacar mi calculadora cientifica, espera no te vayas...........:plop:
     
  3. PsCoDoG

    PsCoDoG Suspendido

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    Que persona con un minimo de seriedad solicita una cotizacion en un foro....lo que hay que leer...
     
  4. LUCHOPERU08

    LUCHOPERU08 Miembro de bronce

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    el problema no es la cotizacion, sino los parametros reglamentarios que se emplea para construir una galeria, por ejemplo, se va en espacios libres de transito el 45% del predio, entonces de ahi te va quedando 55%, equivalente a 460 m2, y a razon de cada tienda de 7 m2. Mencionas que es un terreno baldio, tienes que cambiar el dominio a comercial, hacer un estudio, permiso de la municipalidad de lima y la de tu barrio, aprox 50000 verdes ( considerando las aceitadas para que ten el permiso de galeria)
    el gasto de cada tienda sera 3500 usd x tienda (65) = 227500 usd+ estudio de impacto ambiental ( 2000 usd ) algo basico total 400000 dolares.
    Referente a tu ignorancia en el rubro de proyecto de inversion, y leyendo que quieres hacerlo tipo mercado informal , la municipalidad te lo cerrara mas rapido de lo que piensas, ten en cuenta que hay mucho recelo por los siniestros en los mercados informales.
     
  5. almer_benito

    almer_benito Miembro nuevo

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    Hola LuchoPeru08. Muchas gracias por tu respuesta que me ayuda a esclarecer muchos puntos.:thx:
    Una curiosidad en los US$400k estaría incluido el techado también de todo el local incluido pasadizos?

    Más que un mercado informal me gustaría que sean unas galerías comerciales muy formales. Respecto al dominio comercial, muy cerca de este terreno, ya funciona unas galerías comerciales y que según sé y veo les está yendo muy bien (actualmente ya todas están alquiladas). Es decir este terreno se encuentra ubicado en zona comercial de por sí.

    El tramo 2 de la línea 1 del tren eléctrico pasará cerca a este terreno cuando terminen su construcción en Julio del 2014, y estará muy cerca de la Estación Santa Rosa. Por ello haciendo un sondeo de mercado por la zona, exactamente en las galerías que hay actualmente me dicen que se está alquilando cada galería de dimensiones similares a la que deseo construir entre 400 y 550 soles. Haciendo un pequeño cálculo y pensando en alquilar cada galería a S/.450 al mes en total daría un ingreso de US$136k anuales. Esto en papel suena bien. Por el comercio que hay en la zona todo hace indicar sería una inversión exitosa (en teoría).

    Ante ello como se podría obtener el capital inicial. Exisitrá algún modo financiero por parte del gobierno o la banca privada u otra manera que pueda realizar tal préstamo (US$400k)? para un emprendedor? Un préstamo con baja tasa de interés y a 15 años por ejemplo (para no correr mucho riesgo).

    Gracias de antemano por sus respuestas amigos :yeah:.
     
  6. Kuwaito

    Kuwaito Miembro nuevo

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    Bueno creo que hay varios pasos que debes tener en cuenta. Primero anda a la municipalidad y pide un certificado de parametros urbanisticos. Eso te dira la zonificacion y usos permitidos de tu terreno. Luego anda con un arquitecto para que te haga un ante-proyecto (si es que la zonificacion te permite hacer una galeria). Ademas creo que en tu calculo de ingresos te estas olvidando considerar algunas cosas: No te olvides de los gastos que incurriras (luz, agua, impuestos municipales, personal (una galeria de ese tamanho necesita vigilantes, administrador, contador, etc.), etc.) .

    En cuanto al valor de la construccion, para que el Banco te preste 400k tienes que hipotecar el terreno y ademas demostrarles que puedes pagarles (sin incluir tus ingresos de la galeria).

    Buena suerte.
     
  7. LUCHOPERU08

    LUCHOPERU08 Miembro de bronce

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    la recomendacion es que si comentas que es un terreno en zona comercial, lo vendas a 800 usd el m2, en total harias 680000 usd, y pedirias que construyan la primera planta y aires, tu utilidad seria construir una cochera subterranea, el cual te dara ingresos a futuro de 500 soles diarios de por vida.

    si estas interesado en vender, un interesado es mi persona.
     
  8. royse007

    royse007 Miembro maestro

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    tio te gastas minimo como 4,000,000.00 USD :yeah:
     
  9. almer_benito

    almer_benito Miembro nuevo

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    Hola Kuwaito. Gracias por tus aportaciones :) , pero me quedo un poquillo triste porque el capital inicial no lo tengo, y el problema de hipotecar, además del natural temor que esto genera, es que actualmente no tendría los medios suficientes para atestiguar al banco que podría cumplir con pagarles todos los meses sin tener en cuenta el capital que ingresaría proveniente de las galerías. No gano tanto :cray:!!!

    Estaba leyendo algunos artículos del periódico "El Comercio": (Todavía no me permiten postearlo)

    Pero la verdad no muestra la luz al final del camino, más aún cuando aconsenjan a los emprendedores a las tres F's para el finananciamiento inicial: family (familia), friends (amigos) y fool (‘tonto’, o a quien convences para que invierta).

    Kuwaito que opinas de ceder el terreno por US$500k (al cash) por ejemplo a 15 años a alguna entidad financiera o comercial que desease hacer negocios allí,y luego de ese tiempo la devolución del terreno y lo que hayan construido. Esta figura o tipo de trato lo he escuchado antes, pero no sé hasta qué punto esto es suerte o está al acance de las partes intersadas, es decir si hay alguna manera de saber si existen este tipo de inversores, y cómo contactarse con ellos, algo así como un "catálogo de inversores disponibles en Lima"

    Tengo entendido por ejemplo que cadenas de farmacias importantes de Lima hacen un contrato de alguiler por años en algunos cruces viales importantes de la ciudad, lo mismo que bancos, etc. con permiso para remodelar, o construir sobre dichos inmuebles.

    Gracias nuevamente por tus opiniones.:yeah:

    Estimado Luchito, el terreno en dicha zona no está US$1200 el m2, debo decir que ha aumentado su valor en estos últimos años sobretodo por la construcción de la línea del metro (Está cerca de dos estaciones) y porque esa zona es netamente comercial desde hace un buen tiempo. Cuando me aconsejas construir la cochera de cuantos niveles debería de ser, supongo que eso dependerá de la altura del edificio (numero de galerías y potencial clientes), bastaría para dicha inversión 680000 usd?

    Una pregunta. No se puede dar la figura de concesionar el terreno por 15 años por ejemplo a algún consorcio por la suma de US$500k al cash para que ellos hagan lo que quieran en el terreno y al cabo de ese tiempo su devolución incluida la construcción. Cómo podría buscar a este tipo de inversor? a través de que medios, sé que podrían haber personas o gente ligada al comercio que podrían estar interesadas, pero dónde encontrarlas de forma seria?

    Bueno Luchito un buen fin de semana y gracias nuevamente por tus consejos :chau:.

    Hola royse007 con 4,000,000.00 USD que se podría construir basado en tu experiencia?

    Por ejemplo un edificio de 8 pisos para galerías con dos ascensores y una playa de estacionamiento subterránea de 2 niveles? Es que no tengo la certeza de cuanto se podría hacer con esa cifra. Gracias de antemano por tu interés y compartir tus conocimientos:hi:.
     
  10. Kuwaito

    Kuwaito Miembro nuevo

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    Hola, la opcion de que te den 500k en cash y encima ellos construyan y luego de 15 anhos te lo devuelvan construido no la habia escuchado antes. Dejame decirte las opciones que yo he escuchado:
    1) Como mencione en mi primer post, anda a la municipalidad y ve los usos permitidos. Una opcion que tienes es que puedas alquilar el terreno para una cochera o algun negocio similiar. El que alquile haga algunas mejoras a tu terreno y bueno luego del termino del contrato tu te quedes con esas mejoras mas el dinero del alquiler que recibiras mensualmente. Todo dependera de los usos permitidos de este terreno de acuerdo a los parametros urbanisticos de la municipalidad.
    2) Tu mismo puedes emprender un negocio que requiera de poca inversion. Lo primero que se me viene a la mente es una cochera de autos o camiones o incluso de deposito.
    3) La opcion mas cercana a lo que tu propones es que algun inversionista, construya y administre la galeria pero lo minimo que te pedira sera que le cedas el 50% de las acciones del terreno. Es decir el construye pero a cambio querra la mitad de la propiedad. Este tipo de empresas ademas te piden que ellos manejen el negocio y tu participacion sera pasiva porque se supone ellos tienen la experiencia y ademas los recursos humanos para manejar este tipo de negocios.

    Suerte.
     
  11. Jorge Enrique

    Jorge Enrique Miembro de bronce

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    A ver amigo, hace un par de años intervine en un estudio para un proyecto similar al tuyo. El meollo del asunto está en conseguir el capital inicial para el arranque. De acuerdo a mi experiencia puedo aconsejarte lo siguiente:

    Capital Inicial.-

    Si no tienes una cantidad importante para inicio de Obra puedes recurrir a un Banco que tenga predisposición hacia los emprendedores. A pesar de los altos intereses un Banco ideal podría ser MiBanco. Ellos tienen otro sistema para evaluar los proyectos, son muy flexibles en dar soluciones. Necesitas para esto un estudio detallado de tu proyecto, planos y presupuestos de obra, así como las proyecciones de ingresos, cronogramas de gastos, estudios de mercados, etc.

    Otra manera de conseguir dinero inicial es con pre-alquileres, es decir abrir una lista de inquilinos y solicitarles por adelanto una cantidad de meses. Tiene que ser algo muy transparente y elaborado, necesitas tener para ellos los planos (de arquitectura por lo menos) ya aprobados por la muni de SJL.

    Otra solución es vender una parte del lote (sería una lástima porque 850 m2 es un área ideal), digamos 200 m2 para financiar la construcción.

    También esta la posibilidad de asociarse con un inversionista, pero creo que no es la mejor opción para tí.

    Una de estas posibilidades o una combinación de ellas puede ser la que encaje en tu proyecto.

    Es fundamental por lo tanto saber la modalidad de centro comercial y cuanto es el dinero que necesitas para construir, entonces vamos a otro punto.

    Costo del Proyecto.-

    Lo ideal es construir un edificio de concreto armado, primer y segundo pisos de stands y el resto de pisos oficinas, departamentos o incluso un restaurante o gimnasio. He visto que hacen canchitas de fulbito en las azoteas, para alquiler. El costo x m2 de construccion de galería debe estar por los 500 dólares, lo que hace un aprox de mas de 400 mil dólares x piso.

    Puedes vender los aires por anticipado y con eso construyes el primer piso, que es una renta de por vida. Para ello debes tener todo ok, en regla, tus títulos de propiedad sin gravamen y los planos aprobados.

    Otra método (creo que es el más recomendable) es construir tu galería con el mínimo de inversión. Es decir con piso de cemento pulido (puede tener algunos adornos o aplicaciones de cerámico), paredes del cerco perimétrico de ladrillo tipo solaqueado de altura y media o doble altura, y techo de arco parabólico con cobertura de calamina o membrana sintética. Los baños y la administración de material noble y los stands hechos con divisiones de plancha metálica con un "altillo" que sirva de mini-depósito (por eso el techo de la galería debe tener mas de 4 metros de altura).

    Para sacar el presupuesto es necesario que existan planos completos del proyecto, pero de todas maneras se puede calcular el costo de proyecto, permisos y ejecución en no mas de 250 mil dólares. Por supuesto este es un cálculo grosero.

    La cantidad de stands creo que podría ser mayor, eso se ve al momento de hacer el anteproyecto. Puedes comenzar con las galerías en inversión mínima, o por etapas (por ejemplo la mitad primero). Luego que tengas funcionando la galería la idea es hacer caja unos años para luego emprender el proyecto de un edificio de varios pisos. Claro, si es que la zona esta en ascenso comercialmente y los análisis los justifican.

    Saludos


    Jorge Enrique
     
  12. Sergiovac

    Sergiovac Miembro maestro

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    Me imagino que se te dificulta asumir el gasto de la construcción por ti mismo, pero es difícil que te reciban el terreno sólo.

    Yo iría por buscarme un arquitecto (tengo uno ideal para eso, ya me ayudó dos veces) que haga todos los trámites que kuwaito menciona,, y otros. Obtenida la zonificación y el uso del terreno, pedir que el arquitecto te haga el proyecto, el cual se encargará también de hacerlo aprobar por todas las instancias correspondientes. Finalmente, vendes el proyecto.

    De este modo consigues dos cosas:

    • lograr un muy buen precio por el terreno, y
    • capitalizarte para poder afrontar un segundo proyecto estando mejor preparado.
    Para que un banco normal te financie, debes tener el terreno a tu nombre y completamente pagado, y haber construido una parte por tus propios medios. Es entonces que te aceptan el terreno y parte de lo construido como garantía. Al menos esas son las condiciones normales en bancos normales. No sé si con MiBanco como sugiere Jorge Enrique tendrías posibilidades más favorables.
     
  13. Jorge Enrique

    Jorge Enrique Miembro de bronce

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    Antes que mirar tus garantía el Banco escudriña tu capacidad de pago. No es negocio para un Banco quedarse con las propiedades, por mas valiosas que estas sean.

    Los bancos "normales" tampoco otorgan créditos a largo plazo para proyectos de inversión, si es que antes no has tenido una relación comprobada de eficacia. Si no tienes una historia con el banco, entonces a lo mas que puedes acceder es a un crédito personal respaldado por tu flujo de caja, lo cual para los montos involucrados se convierten en impagables.

    Hay bancos mas flexibles, con soluciones creativas, pero lamentablemente son créditos mas caros. A pesar de ello, son una alternativa que hay que estudiar.
     
    A Sergiovac le gustó este mensaje.
  14. Sergiovac

    Sergiovac Miembro maestro

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    Así mismo es