Como hago para titular la parte de mi terreno en herencia?

Publicado en 'Economía y Finanzas' por abogadosadhoc, 23 Abr 2013.





  1. abogadosadhoc

    abogadosadhoc Miembro maestro

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    Hace unos dias llegaron unas clientas que planteaban la necesidad de titular la parte de su terreno que recibieron como herencia.
    Lo cierto es que la ley peruana, establece que un bien inmueble que pertenece a varios herederos o copropietarios, para dividirlo tienen que efectuar la partición.
    Esta partición puede ser convencional o judicial.
    Pero puede existir un tercer camino para dividir y titular la parte de mi herencia o copropiedad que adquiri o herede?
    La respuesta tentativa es que si seria posible si se efectuara lo siguiente.
    Un primer paso es tomar posesión efectiva sobre la parte que nos corresponderia de herencia por ejemplo tenemos un terreno de 1000 metros cuadrados y soy copropietario o heredero del 25% esto es equivalente a 250 metros cuadrados.
    Segundo, si no existe inconveniente con los demas herederos o copropietarios, puedo delimitar fisicamente mis 250 metros cuadrados de terreno en equivalencia a mi derecho que me asiste.
    Luego de tener la posesión fisica de hecho de estos 250 metros cuadrados, puedo venderlo a una tercera persona que puede ser un familiar cercano.
    Esta tercera persona al tener posesión fisica sobre el terreno en forma efectiva, por posesión continua publica y pacifica por mas de 10 años, puede al final hacerse propietario, planteando una prescripción adquisitiva de dominio y finalmente titular dicho predio.
    Cualquier consulta u opinion del foro, seria conveniente.
    Tratando de crear un espacio para temas juridicos en este foro, que no lo hay por cierto.
     
    Última edición: 23 Abr 2013
    A eklektiko, kissme2020, Jorge Enrique y otras 2 personas les gustó este mensaje.


  2. billano

    billano Suspendido

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    Gracias, me aclaraste algunas dudas. :hi:
     
  3. ChamuckO

    ChamuckO Miembro de bronce

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    Pero aquí la Prescripción adquisitiva de dominio no sería solamente por 5 años, ya que existe un documento, que acredite la posesión y adquisición del terreno ( la venta a un familiar cercano a trvez de una compra-venta). Pienso que el plazo de 10 años es en caso de que no exista un documento que avale la posesión.
     
  4. abogadosadhoc

    abogadosadhoc Miembro maestro

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    El detalle es que la validez del titulo sobre el area determinada y determinable no existe .
     
  5. charlyman

    charlyman Miembro de bronce

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    yo tengo un problema similar me gustaria orientacion te expongo mi caso:


    somos 5 hermanos de diferentes mamas mi padre fallecio hace 4 años no dejo herencia
    el tiene 2 casas una de 3 pisos y otra de 1 piso que la compro para mi cuando era niño yo eh construido la casa en un piso ahora si bien es cierto no peleamos entre hermano porque como entendera al no ser hermanos de las mismas madres no tenemos un vinculo muy cercano , eh escuchado que estan haciendo algunas cosas de manera oculta hasta donde se podria llegar en caso no se haga una reparticion convencional
    o de mutuo acuerdo ,es necesario tener la documentacion de las casas y si llegase a pasar los 10 años que dice que tramites deberia realizar para ser propietario .


    que podria leer o buscar imformacion sobre este tema le agradesco de antemano su respuesta.
     
    Última edición: 23 Abr 2013
  6. abogadosadhoc

    abogadosadhoc Miembro maestro

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    Sobre el caso de los 5 hermanos de mamas diferentes.
    Si la herencia es del padre y este no se caso, entonces tenemos 5 herederos.
    Toda la masa hereditaria, es divisible en 5 partes.
    Lamento mucho decirte que has construido sobre un bien inmueble indiviso.
    Hay un consejo savio, que no se debe construir o realizar mejoras sobre bienes indivisos, por que no hay garantia que sea para uno.
    Si todos se ponen de acuerdo sin ambiciones(lo cual resulta a veces muy raro) entonces, posiblemente tu pelearas o pugnaras para que te sea adjudicada la parte de tu construcción.
    Las propiedades que son divisibles, pueden crearse con unidades inmobiliarias independientes con su propia partida registral, esto es si tecnicamente es posible la casa podria ser dividia e independizada por porciones.
    Pero si no es posible hacer esto, muy probablemente tendra que ser vendida a uno de los hermanos o aun tercero.
    Ten en cuenta que tienen que crearse 5 unidades inmobiliarias con una equivalencia en su valor, por que de lo contrario nadie querra aprobar esa division.
    ahora tambien puede ser que entre ustedes aprueben la compensación del valor de menos de alguna propiedad que se adjudiquen a titulo de partición.
    si no hay posibilidad de partir los bienes hereditarios en cinco partes mas o menos iguales, lo probable es que tengan que vender todo el conjunto de la masa hereditaria y repartirse unicamente dinero equivalente a un quinto de la liquidación final del valor de la masa hereditaria.
     
  7. charlyman

    charlyman Miembro de bronce

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    ahi esta el detalle haber le explico con un esquema pequeño:

    A hermana mayor 52 años supuestamente su mama se caso con mi papa
    B hermano 49 años
    C hermano 44 años
    D hermano 41 años
    y E SERIA YO

    yo entiendo que si el caso fuera que mi padre estubiese casado con la mama de la hermana A del 100% a la viuda le corresponderia el 50% a los demas les quedaria el 50% , ahora el hermano C dice que el a revisado en registro civil y dice que no hay
    documento sobre el matrimonio , yo digo si yo dijera y los hermonos C y D que son con los que mas me comunico apoyaran en mi propuesta de yo quedarme con el piso que construi y de ahi pa arriba que ellos vean uds cree que un juez aceptaria (en caso se
    llegue a un proceso judicial)
     
  8. Antonio26

    Antonio26 Miembro de plata

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    La prescripcion adquisitiva no es un camino facil, porque esa persona a la que le vendiste va a hacer la prescripcion contra todos los propietarios, eso significa que si un juez fallara a favor y da la prescripcion los 3/4 de terreno que quedan se dividiria entre 4 hermanos, lo mejor es hacer una division y particion sin tanto rollo asi cada heredero hace lo que quiere con su parte, siempre y cuando se pueda dividir
     
  9. abogadosadhoc

    abogadosadhoc Miembro maestro

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    sobre un bien indiviso, si todos no estan de acuerdo, no seria posible efectuar una división consensuada.
    Si solo tres estan de acuerdo en respetar la parte de tu construcción, y los otros dos no, sera imposible adjudicarte dicha porción de la herencia a tu nombre.
    Por de pronto hasta que no haya sentencia final sobre los bienes de la herencia a dividir, tu seguiras viviendo en tu departamento construido por ti.
    Tentativamente podrias demandar tal vez el pago de mejoras a la sucesión (todos los herederos) por cuanto tu invertista y mejoraste la propiedad, pero este es ya otro tema.

    La prescripción adquisitiva de dominio, como proceso, es el ultimo recurso que le queda a un heredero o copropietario de un inmueble, para lograr una parte del inmueble o cobrar la parte proporcional al valor del inmueble que le toca como heredero o como co propietario.
    Nadie le desea un proceso prescriptorio, pero lo cierto es que siempre se tendra que llegar a este extremo cuando un tercero quiera separarse del resto de la copropiedad, si es divisible el bien claro esta.
     
  10. Drezny

    Drezny Miembro maestro

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    una consulta mi papa esta muy delicado de salud y nos repartió como herencia un terreno a 6 hermanos de diferentes madres desconfió de uno de ellos por su reputación, mi papa me dejo un poco más y no hay ningún papel.
    1.-Qué tramites debe hacer?
    2.-Como podría aprovechar que mi papa esta vivo y con razón pero no puede desplazarse pero mi mama si y actualmente siguen casados?
    3.-Mi papa termino de pagar el terreno después que se caso con mi mamá el terreno solo me pertenecería a mi (en el caso que no nos hubiera repartido de forma verbal)?
    4.-Cuanto me costaría el tramite de la pregunta 3 en caso la respuesta sea afirmativa.

    Muchas gracias por su respuesta.
     
  11. Sebastian19

    Sebastian19 Miembro de plata

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    Si una persona ocupa un lote abandonado ( que ya cuenta con titular), puede hacerse dueña del lote pasado los 10 años de vivencia?
     
  12. Jorge Enrique

    Jorge Enrique Miembro de bronce

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    Doc, muy interesante su tema. Con respecto a su probable solución creo que corre el riesgo de entramparse en el tema municipal. Veamos:

    Antes que nada creo que vender la propiedad en esas condiciones (solo como un % de derecho y no como un inmueble saneado) no es conveniente porque no pagarían lo que realmente vale. A parte de ello se estaría complicando el problema.

    Segundo lugar, toda división de un terreno requiere una autorización municipal (una Resolución). Los reglamentos urbanísticos son muy estrictos en eso, y tienen el fin de mantener la continuidad y la calidad arquitectónica no solo del inmueble en mención, si no de las demás propiedades circundantes. No creo que una sentencia judicial se lleve de encuentro toda esta normativa.

    Por ejemplo: en una zona de residencias de 1,000 m2 no pueden aparecer cuatro casitas de 250 m2.

    Me llevaron a Huacho a ver un caso, un Lote de 5,000 m2 con frente a la Panamericana. Todos los hermanos (eran herederos) querían tener un poquito de ese frente, y me presentaron un plano con una división de áreas delirante. Lotes delgados que parecían cintas, lotes en "L" y pasajes de entrada de 2 metros de ancho y 50 metros de largo. Y lo peor es que ya había herederos que habían tomado posesión.

    Creo que lo mejor es llegar a un acuerdo conjunto y hacer un proyecto de subdivisión a habilitación urbana, o por último pedir la venta del inmueble para que se repartan el dinero. Hay cosas que por mas que uno quiera no se pueden partir.

    No soy abogado, pero tuve una persona muy cercana que pudo expresar su voluntad desde su lecho de enfermo. Habla con un abogado para que gestione la visita de un notario a domicilio y redacte el Testamento de acuerdo a la voluntad de tu padre. Si el desea mejorar la parte que te corresponde se lo hará saber al notario, quien a su vez lo instruirá en todo lo que es legalmente posible y lo que no es posible.

    De mas esta decir que ese documento no lo podrás ver, no deberías saber su contenido. Solo tu padre, el notario y el testigo que tu padre designe sabrán lo que él ha expresado.

    Bueno, aplicando sentido común todos los hijos tienen derecho a heredar al padre. Mejor dicho: tu no eres la única heredera. En principio tu mamá ya es dueña del 50% del terreno, aunque esto puede ser puesto en tela de juicio por los otros hermanos, no sin algo de razón. La posible herencia de ese terreno implicaría el reparto del 50% que corresponden a tu papá entre todos los hijos y la esposa actual, en partes iguales.

    Por último, en el supuesto que tu padre quisiera dejarte el 100% del terreno puede hacerte una "venta" de esa propiedad. No se hasta que punto esta venta puede ser impugnada judicialmente, depende de muchos factores. He visto casos que todos los hijos se olvidan del padre, menos uno, que lo atiende, lo cuida y lo cura durante los años de su vejez y en agradecimiento el padre quiere dejar un bien para este hijo nada mas. Si bien es cierto que esto es moralmente aceptable, tambien es cierto que tiene complicaciones legales....... Bueno son mis comentarios.
     
    Última edición: 27 May 2013
  13. Drezny

    Drezny Miembro maestro

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    Aprecio mucho la respuesta de Jorge Enrique pero como el mismo dijo no es un abogado todos los dias espero su respuesta señor Abogado!
     
  14. abogadosadhoc

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    A la pregunta, bueno, si a nivel de registros públicos el terreno se encuentra registrado a nombre de tu papa y mama, entonces el bien es uno de sociedad conyugal.
    ahora que podria pasar si por decirlo asi y no es deseo de nadie, que tu papa falleciera, entonces ahi tendrias el siguiente panorama.
    Actualmente la propiedad es parte de una sociedad conyugal, o sea es un bien compartido pero no divisible, al fallecer tu papa, el 50% del terreno pasara a favor de su señora madre, y el otro 50% que era de tu papa, pasara a favor de los cinco medios hermanos en una cuota equivalente a la mitad tuya, mas una cuota igual de participacion para tu madre.
    En consecuencia de fallecer tu padre sin efectuarte el traslado del bien, tendras que compartir el 50% del terreno, con tus medios hermanos y con tu madre.
    Ahora para darle solucion practica a tu favor, lo unico que tienes que hacer mientras este con vida tu padre, es efectuar la venta a tu favor, por parte de tu padre y madre, con este acto , la propiedad enteramente pasara a tu nombre y claro ya no tendras que compartirla con tus medios hermanos si ese es tu deseo.
    dependerá de ti que optes por una u otra modalidad.
    suerte.
     
  15. Drezny

    Drezny Miembro maestro

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    Muchas gracias por su respuesta señor abogado cuanto me costaría arreglar esta situación: ellos alegan que mi papa cuando estaba con vida dividió el terreno entre los medio hermanos y mi mama en partes iguales uno de ellos hasta podría haber copiado la firma de mi papa en un papel quisiera saber que se tendría que hacer en este caso usted podría apoyar en este caso y cuanto me costaría en total aproximadamente para juntar el dinero. muchas gracias por su amable respuesta.
     
    Última edición: 29 May 2013
  16. abogadosadhoc

    abogadosadhoc Miembro maestro

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    Se necesita la información detallada para poder darte una apreciacion y un diagnostico puntual sobre tu caso.
    Necesito para empezar la información registral de la propiedad, la verdad no sabemos a quien pertenece a nivel de registros publicos a la fecha, o quien tiene realmente la titularidad del bien.
     
  17. Drezny

    Drezny Miembro maestro

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    Le comento que en la actualidad el terreno sigue a nombre de mis padres en los registros públicos. entonces eso ayudará a la respuesta.
     
  18. abogadosadhoc

    abogadosadhoc Miembro maestro

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    Si tus padres son los titulares registrales del predio(terreno), entonces lo unico que tienen que hacer estos es transferirte a titulo de compraventa la propiedad, por que si te lo donan o dan en anticipo de legitima, tus medios hermanos van a pedir la colación, esto es van a solicitar tener participacion en la herencia, en el supuesto no deseado que tu señor padre deje de existir.
    La compraventa, es la unica figura legal que podra "blindarte" contra las pretensiones y acaso expectativas hereditarias de tus medios hermanos.
     
  19. cristhian15

    cristhian15 Miembro nuevo

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    quiero consultarles , el tema es que no me queda claro que tramites se debe realizar ;
    tengo un terreno "urbano" de 800m2 aprox. el cual esta inscrito por cofopri , de este terreno vendi la mitad 400m2 a mis dos hermanos con una escritura publica de compra y venta (ambos son los dueños) pero ahora ellos quieren registrar en sunarp la mitad del terreno que me compraron a su nombre , aqui viene la duda ; quien tiene que hacer (ellos o yo ) la "habilitacion con subdivision" o solamente la "subdivision de terreno" (tramite en la municipalidad) ya que el terreno es urbano y esta inscrito por cofopri como ya mencione, todo esto para poder hacer la independizacion en registros publicos
     
  20. abogadosadhoc

    abogadosadhoc Miembro maestro

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    Respondiendo a tu pregunta cristhian15
    La subdivisión del lote de terreno, le compete a todos los copropietarios, en este caso tus dos hermanos y tu persona.
    El expediente técnico debe ser elaborado por un ingeniero o arquitecto de preferencia que tengra registro de verificador SUNARP.
    Todos los copropietarios deben firmar y legalizar su firma ante notario publico.
    El expediente técnico es presentado ala municipalidad distrital donde queda tu lote de terreno
    Con la resolución de aprobación municipal, se presenta a los registros publicos la solicitud de subdivisión de predio, y finalmente esta entidad genera una partida nueva para el nuevo lote, el remanente quedara en tu partida original.
    Pero no basta con la inscripción de la subdivisión fisica
    tienes luego que efectuar el saneamiento legal de las dos copropiedades que surgen producto de la subdivision
    este acto se llama minuta de partición donde el abogado le asigna a cada parte el lote que le corresponde.
     
    A Jorge Enrique le gustó este mensaje.