Bono Mi vivienda

Publicado en 'Obras y Proyectos' por unepino, 24 Set 2017.





  1. unepino

    unepino Miembro de plata

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    Buen día foreros
    Tengo a disposición terreno grande de 100 hectáreas en provincia
    Inscrito en rrpp de tipo rural al que quiero lotizar en varios lotes de 120m2 y venderlos por separado.

    Hasta ahí todo es color de rosa,pero pasa lo siguiente:
    - Quiero afiliarme al bono Mi vivienda para que mis compradores reciban facilidades de parte del estado y no se como poder afiliar mi proyecto a ese bono.

    Hay Alguien con información en este tema.
     


  2. CRSiete

    CRSiete Suspendido

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    En que provincia vas a vender lotes
     
  3. SCARLXRD

    SCARLXRD Suspendido

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    Espera, pronto Lima colapsará y todos irán a provincia, tus lotes valerán oro.
     
  4. unepino

    unepino Miembro de plata

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    En Piura-Piura
     
  5. Prikle

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    ¿Qué parte de Piura?

    Mientras no sea por 26 de octubre o por la zona sur de castilla.. ahí nadie comprará
     
  6. rsurveyor

    rsurveyor Miembro de honor

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    despues de ver el niño costero el año pasado ...uhmm no le sacaras buen precio
     
  7. Prikle

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    Claro que no... lo venden porque nadie lo quiere. Las principales pistas de Piura te comento que son pura polvareda.
     
  8. unepino

    unepino Miembro de plata

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    El terreno en mención está en zona no inundable
     
  9. Prikle

    Prikle Suspendido

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    Deberías decir qué zona de Piura. El Chipe y Miraflores, son las zonas más pitucas.
     
  10. unepino

    unepino Miembro de plata

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    Son las mas caras pero no las mas seguras

    El terreno del que hablo está ubicado en una zona de clase media-baja
    ideal para un proyecto inmobiliario de gente comun

    En la carretera Chulucanas-Castilla
     
  11. Aburrido

    Aburrido Suspendido

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    Qué interesante, justo un tío está en una situación similar. Si obtienes información fuera de este medio, pasas el dato, porfa
     
  12. unepino

    unepino Miembro de plata

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    Hola si Estuve averiguando y pues con un arquitecto

    1 Todo terreno que quiera ser lotizado y vendido necesita tener una Habilitacion Urbana, para eso es necesario tramitarlo ante la municipalidad donde se encuentre registrado el terreno

    Te piden un proyecto de mapas, planos y expediente tecnico que se va a ejecutar.
    Entre pagos burocratas y expediente tecnico se gasta 6 mil soles.
     
    A Aburrido le gustó este mensaje.
  13. Aburrido

    Aburrido Suspendido

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    Muchas gracias.
     
  14. unepino

    unepino Miembro de plata

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    Con esta habilitacion urbana ya estaria listo para vender terrenos lo cual es rentable ya que en 100Hectareas puedo desarrollar mas de 5,000 terrenos de 120 m2 , a un precio de s/2000 por terreno, uff imaginate la rentabilidad

    Pero esto puede volverse mejor ya que, toda empresa que desarrolla proyectos civiles puede afiliarse al bono mi vivienda , el estado ofrece un subsidio a los compradores que va entre s/30,000 hasta los s/60.000 para casas desde los 60m2 (no especifica el material)

    El costo real de un lote drywall de 60m2 no cuesta pero ni la mitad del subsidio que da el estado!

    Entonces imaginate como empresa desarrollar este proyecto y afiliado al bono mivivienda, son cifras estratosfericas..
     
    A LASTFOREVERJYG, tocho007 y Aburrido les gustó este mensaje.
  15. Prikle

    Prikle Suspendido

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    ¿Por Alas Peruanas? ¿María Goretti?

    Esa zona no es muy ficha que digamos. Veo que es un proyecto de esos de Los Portales o algo así. La ventaja y desventaja que tiene es que está cerca al aeropuerto.
     
  16. arqhy

    arqhy Miembro de plata

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    Esos arquitectos o urbanistas que te recomiendan hacer habilitacion a veces son muy legalistas, hay otra forma de sacar tu resolucion de urbanizacion sin entrega de obras.
     
  17. Jorge Enrique

    Jorge Enrique Miembro de bronce

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    La Habilitación Urbana de un lote tan grande no es tan fácil de conseguir...., mínimo dos años. A parte de esto, tienes que gastar en planos de electrificación, redes eléctricas, sanitarias, a donde va a ir tanto desague??? .... Quizá necesitas proyectar una planta de tratamiento......

    Ademas un Estudio de Impacto Ambiental, de Impacto Vehicular.., eso no es barato. Y el INC te va a sacar la mugre porque va a enviar a arqueólogos a revisar toda la zona, a ver si hay vestigios pre-hispánicos.

    Tienes que pedir una Carta de Factibilidad de Servicios a la empresa que da agua, desague y electricidad, son expedientes y planos que hay que tramitar...

    Además necesitas separar aportes al Estado, por diversos conceptos: Colegio, Mercado, Salud, Parques, etc..... Ahí te mochan como el 11% del terreno.

    Una vez obtenida la Licencia de Habilitación Urbana, entonces puedes comenzar las obras, pero no puedes vender, no puedes ofrecer lotes.

    Si quieres ofrecer lotes, tienes que saca una Autorización del Municipio, para lo cual tienes que entregar en custodia (por Escritura Pública) una cantidad determinada de lotes para garantizar que el proyecto llegue a buen término. Esos lotes serán rematados en caso tu empresa quiebre y escape, para poder terminar las obras inconclusas.

    Al final, luego de entregar TODAS las Obras, te devuelven los lotes. Pasaran dos o tres años, hasta mas para que los liberes....... Te van a pedir conformidad de las empresas prestadoras de servicios, osea que las redes eléctricas, las torres, los postes se encuentren terminados y en buen funcionamiento. Que las tuberías de desague funcionen, el Reservorio de la Urbanización, las bombas, todas las redes de agua potable..... estén ok.

    Mejor dicho tienes que tener un staff de arquitectos, ingenieros, abogados todos expertos en estos temas. Ese know how cuesta.

    Y tienes que mantener el equipo por meses, años, gastar oficina secretarias, contadores, vigilantes, almaceneros, personal de mantenimiento, ingenieros de campo ........ Todo suma, te sugiero que hables con alguien experto y de experiencia comprobada en habilitaciones urbanas. No hay muchos, yo también estoy buscando uno.

    Ojo, esta prohibido vender terrenos en planos sin tener la Autorización Municipal. Ser informal es una alternativa que no recomiendo.
     
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  18. unepino

    unepino Miembro de plata

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    Y que multa puedo recibir si vendo los lotes de manera informal?
     
  19. Jorge Enrique

    Jorge Enrique Miembro de bronce

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    No soy abogado, pero el artículo 5° de la Ley 29090 (Ley de Habilitaciones Urbanas y Edificaciones) dice:

    Es que la subdivisión informal de tierras genera un problema urbanístico muy grave, prácticamente desgracia la zona. Generas problema que no va a tener solución, degrada el nivel urbanístico de todas las zonas aledañas, genera perjuicio a la comunidad y aprovechándose de la necesidad de vivienda obliga a las personas a vivir en condiciones legalmente inseguras, comprando agua en baldes, usando huecos en el suelo como baños y robando luz de los postes aledaños.

    Por eso esta actividad es lindante con la estafa, ya que el Código Civil Peruano obliga al vendedor a vender una propiedad saneada, y este saneamiento es imposible cuando se vende sin Habilitación Urbana. En el argot periodístico a estas personas se les llama "traficantes de terrenos".

    Por otro lado, las autoridades que deben velar que se cumpla la Ley son tan laxas que hacen que esta actividad sea no poco frecuente. La política, el rédito político hace que los Alcaldes se congracien rápidamente con los flamantes "propietarios", e incluso les tramitan certificados de propiedad que luego con el paso de los años (10 años o más) y la ayuda de COFOPRI les sirve para validar lo que antes era ilegal.

    Por eso cuesta tan caro un terreno formal, es una inversión de dos o tres años, y por eso tanta diferencia con el valor de un terreno habilitado de manera informal.

    Creo que deberías agotar la posibilidad de hacer una habilitación urbana formal, hazla por etapas, trata de empezar de a pocos. Consigue liquidez vendiendo unas cuantas hectáreas.

    El esfuerzo va a ser muy grande, pero en contrapartida va a ser mucho mas fácil de vender, incluso mas fácil de obtener financiamiento para obras y para la venta misma.

    Quizá no ganes mucho al principio, en el arranque del negocio, pero en las siguientes etapas vas a ganar mas.
     
    Última edición: 29 Set 2017
  20. unepino

    unepino Miembro de plata

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    Realmente me desanima mucho hacerlo de manera formal porque se invierte dinero que verás dentro de 3 años recién :( y sin contar que yo no soy una inmobiliaria que tenga todo el tiempo para esto.

    Pero sabes que hay un vacío legal

    Porque puedo juntar compradores , hacerlos formar una asociación pro-vivienda y venderle el terreno directamente a la asociación.

    Esto haria y me exonera de todos esos trámites ya que de eso se encargaría la asociación que serían los nuevos dueños

    O me equivoco?