Una manito con este problema

Publicado en 'Economía y Finanzas' por solointeres, 10 Dic 2009.





  1. solointeres

    solointeres Miembro nuevo

    Registro:
    23 Ene 2009
    Mensajes:
    13
    Likes:
    1




    Hola, me pareció que este era el lugar correcto para postear mi consulta, si no es asi, por favor al moderador sirvase de moverlo a donde corresponda..

    Es un problema para un trabajo, quisiera opiniones o tal vez la respuesta al problema:


    Con fecha 13 de noviembre de 2002, La sra. Hermelinda Linda compró una casa al sr. Fernando Zevallos. La venta se realizó por el importe de $45,000.00 cancelados al contado. La sra. Linda consultó con un vecino sobre las formalidades que debía hacer para que su derecho de propiedad sea válido y el vecino le dijo que no era necesario inscribir su derecho en Registros Públicos, pero que sí debía pagar los impuestos a su nombre. Siguiendo el consejo, Hermelinda declaró la compra ante la municipalidad y a partir de esa fecha canceló los impuestos a su nombre. Lo mismo hizo con los servicios, haciendo que los recibos de energía eléctrica y agua se emitieran a su nombre.

    Entre tanto, en octubre de 2003, Fernando Zevallos obtuvo un préstamo que le hizo el sr. Genaro Delgado, quien le pidió una garantía. Aprovechando que la propiedad vendida a la sra. Linda estaba aún a su nombre en los Registros Públicos, le ofreció dicha garantía y así se constituyó hipoteca sobre dicho inmueble, sin que la actual propietaria se enterara. Al año de otorgado el préstamo, no habiendo sido cancelado por el deudor, dio lugar a que el sr. Delgado iniciara un proceso de ejecución de garantía, el que fue notificado a la sra. Hermelinda. Al proceso se ha presentado la sra. Linda alegando que la propiedad es de ella desde antes que fuera hipotecada y que así lo reconoce la Municipalidad y las empresas de servicios que emiten recibos a nombre de ella. Por su parte el sr. Delgado afirma que cuando él recibió la hipoteca, tuvo el cuidado de verificar que su deudor fuera el propietario a través de Registros Públicos y que tanto fue así que la hipoteca se inscribió a su favor


    Pregunta: Cuál de las dos personas en conflicto tiene razón? Por qué?

    Agradezco de antemano que hayan pasado a leerlo, y gracias por los comentarios..

    Saludos.
     


  2. antonick28

    antonick28 Miembro maestro

    Registro:
    22 Set 2009
    Mensajes:
    451
    Likes:
    124
    Las dos partes tienen la razón, pero la propiedad pertenece a quién la tiene registrada a su nombre en los Registros Públicos.
     
  3. Antonio26

    Antonio26 Miembro de bronce

    Registro:
    13 Jun 2007
    Mensajes:
    2,212
    Likes:
    1,042
    Ahi estan las consecuencias, por hacerle caso al VECINO!!!!!!!!!!!!,toda transaccion de inmuebles se hace ante NOTARIO y con esa escritura publica se DEBE llevar a registros publicos, para tener ese AVAL del estado de que ese predio es solamente TUYO a veces las personas no indagan ni investigan todo el procedimiento y se quedan a mitad de camino, teniendo en futuro problemas, en este caso, juicios y mas juicios.
     
  4. VITUCHO2010

    VITUCHO2010 Miembro nuevo

    Registro:
    10 Dic 2009
    Mensajes:
    16
    Likes:
    3
    Cuando se compra un inmueble, se tiene que realizar inmediatamente el bloqueo registral respectivo (de preferencia el mismo día de la transacción), para evitar que el inmueble sea hipotecado, embargado, revendido etc. Nunca debemos conformarnos con la escritura pública, pues la escritura viene a ser un titulo acredita la propiedad de un inmueble, pero lamentablemente no otorga plena seguridad jurídica, ya que es necesario que dicho titulo (escritura) sea de conocimiento público y eso solo se consigue con la inscripción en el Registro de Propiedad Inmueble (Registros Públicos).

    Respondiendo la pregunta: El derecho de hipoteca prevalece sobre el derecho de propiedad de doña Hermelinda, pues ambos son derechos reales, y tiene prioridad aquel derecho real (compra venta, hipoteca, etc.) que ha sido inscrito primero en los Registros Públicos, sin importar la antiguedad del titulo. Por lo tanto, el derecho de propiedad NO inscrito NO puede oponerse al derecho de hipoteca que ha sido inscrito bajo la fe publica registral que otorga el registro, pues cuando dicha hipoteca se inscribió, el inmueble continuaba apareciendo como propiedad del señor Zevallos. Al presente caso es aplicable lo dispuesto en el Art. 2022 del Código Civil que prescribe lo siguiente: “Para oponer derechos reales sobre inmuebles a quienes también tienen derechos reales sobre los mismos, es preciso que el derecho que se opone esté inscrito con anterioridad al de aquel a quien se opone”. En todo caso, doña Hermelinda tendría que acreditar que dicha transacción (hipoteca) no se realizó de buena fe. La jurisprudencia de la Corte Suprema es uniforme en dicho sentido. Soy abogado especializado en derecho inmobiliario y espero haber aportado en algo sobre el presente tema.
     
    Última edición: 10 Dic 2009
  5. solointeres

    solointeres Miembro nuevo

    Registro:
    23 Ene 2009
    Mensajes:
    13
    Likes:
    1
    Gracias por las respuestas..

    VITUCHO2010, a que te refieres cuando dices: "La jurisprudencia de la Corte Suprema es uniforme en dicho sentido."?, ¿a quien beneficiaria en ese supuesto?, ¿este caso pasa directo a la Corte Suprema? o ¿dónde deberia ir primero la señora Hermelinda? y por otro lado, el Sr. Delgado que puede hacer para cobrar la garantía (la casa) o que otro método usaría para cobrarle la deuda al Sr. Zevallos?

    Espero no abusar de tu buena fé en el primer mensaje, me fue de mucha ayuda, disculpa el exceso de preguntas.

    Gracias de antemano por las respuestas, hasta luego..

    Saludos.
     
  6. draco28

    draco28 Miembro maestro

    Registro:
    11 Jul 2007
    Mensajes:
    481
    Likes:
    51
    Para adicionar un detalle mas:

    La Municipalidad y demas servicios que corroboren que la propiedad esta a su nombre, no tienen el peso que determine que la balanza se ponga a favor de la Sra. , ya que al final todas esas entidades van a redireccionar todo a Reg. Publicos (esto debido entre otras cosas a las diversas estafas que han habido con este tipo de procedimientos en donde la gente pone a su nombre una propiedad en estas entidades sin ser el dueño y usando minutas simples adulteradas, ademas que ellos no pueden accionar como ente regulador de este tipo de casos).

    Por otro lado, si el Sr. Zevallos tiene una deuda y no la puede pagar (como al parecer es el caso) al Sr. Delgado, y por propio interes ya que es el prestamista y tiene el "derecho legal" de reclamar su deuda impaga, el tiene el derecho de hacer efecto de la "hipoteca legal" sobre el bien. Lo que el Sr. Delgado desee hacer con el inmueble es enteramente de su propio interes.

    En conclusion, al propietario actual por hipoteca (Sr. Delgado) no se le podria reclamar nada en realidad (se perderia el tiempo ya que se podria argumentar no saber nada al respecto, y en este tipo de cosas pesa mas el papel legalmente inscrito - sino imaginate cuantas personas se pondrian a reclamar ilegalmente propiedades que no les pertenecen .... hay un tope como filtro para evitar eso y ese es la inscripcion en Registros Publicos). Entiendo tu preocupacion y una via posible seria reclamarle en algun sentido y mediante un juicio al Sr. Zevallos directamente, pero no la casa, sino el monto otorgado a el por un compromiso firmado sobre el inmueble.

    Salu2
     
    Última edición: 10 Dic 2009
  7. VITUCHO2010

    VITUCHO2010 Miembro nuevo

    Registro:
    10 Dic 2009
    Mensajes:
    16
    Likes:
    3
    Me refiero a que a través de los años, la Corte Suprema ha expedido sentencias en el mismo sentido, es decir: El derecho de propiedad NO inscrito NO puede oponerse al derecho de hipoteca que ha sido inscrito bajo la fe publica registral que otorga el registro. Si una persona compra un inmueble o presta dinero con garantía hipotecaría, lo primero que tiene que hacer es acudir al registro para verificar quien figura como propietario del predio. Eso es lo que se denomina "fe pública registral", es decir que la transacción se realiza bajo la fe que otorga el registro público, pero tiene que haber dos requisitos, primero, que se haya obrado de buena fe y segundo,que el negocio jurídico se realice a titulo oneroso, tal como señala el Art. 2014 del Código Civil que señala lo siguiente: "El tercero que de buena fe adquiere a título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del registro”.
    Este supuesto beneficia al señor Delgado, pues otorgó un préstamo con garantía hipotecaría bajo la fe que otorga el registro.
    La señora Hermelinda tendría que iniciar un proceso judicial de Nulidad de Acto Jurídico y presentar dicha demanda ante el Juez especializado en lo Civil y solo llegará a instancias superiores si alguna de las partes (demandante o demandado) interponen recurso de Apelación para que la sentencia de primera instancia sea revisada por la Corte Superior y luego de que dicha corte se pronuncie, y una de las partes no se encuentre de acuerdo con este último fallo (sentencia de vista), tendría que interponer un Recurso de Casación y en este caso todo el expediente sería elevado a la Corte Suprema. Pero nada garantiza que vaya a ganar, pues la buena fe se presume, es decir que el señor Delgado (prestamista) no tiene que probar que actuó de buena fe, sino que doña Hermelñinda será quien tiene que probar que dicho señor tenía conocimiento de que el señor Zevallos ya no era propietario (es decir que actuó de mala fe), lo cual en la práctica resulta muy dificil de probar.
    El hecho de que la señora interponga demanda sobre Nulidad de Acto Jurídico no significa que el señor Delgado no pueda iniciar un proceso de ejecución de garantías (cobro del préstamo hipotecario), antiguamente había una corriente que señalaba que previamente debía esperarse hasta ver el resultado de la nulidad, por lo que el proceso de ejecución de garantías se paralizaba, pero actualmente ya no es así. En este caso sería recomendable que la señora Linda solicite que la demanda de Nulidad de Acto Jurídico se registre preventivamente en la partida registral del inmueble (Anotación de Demanda). Nos escribimos.

    ----- mensaje añadido, 11-dic-2009 a las 12:03 -----

    Completando el mensaje , debo agregar que la señora Hermelinda también podría demandar una indemnización por daños y perjuicios contra el señor Zevallos, por que esta probado que él sí sabía que estaba actuando de mala fe. Sería recomendable que dicha pretensión se incluya en la misma demanda de nulidad de acto jurídico, como pretensión accesoria.
     
    Última edición: 11 Dic 2009
  8. firulais10

    firulais10 Miembro maestro

    Registro:
    3 Nov 2009
    Mensajes:
    553
    Likes:
    31
    Si ya esta inscrita la hipoteca está algo dificil el tema, pues la figura de la sra hermelinda puede ser hasta simulada. Y no cae en Prescripción Adquisitiva.
     
    Última edición: 11 Dic 2009