se derrumbara mercado inmobiliario en lima

Publicado en 'Economía y Finanzas' por bruce lee, 19 Oct 2010.





  1. bruce lee

    bruce lee Miembro maestro

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    habro este pòst porque cada dia veo que las propiedades en lima alcanzan cifras astronomicas ,hace tan solo 10 anos un departamento en lima no pasaba de los 40,000 dolares (residencial)ahora con suerte valen 100,000 estamos ante una oleada de especulacion o algun tipo de burbuja similar ala que paso en estados unidos alguien tiene informacion al respecto por lo que tengo entendido el costo de materiales y acabados de un departamento de 100 metros cuadrados no supera los 10,000 dolares porque entonces estos precios astronomicos:hi:
     
    Última edición: 19 Oct 2010


  2. ferzxcn

    ferzxcn Suspendido

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    supongo que como trabajan con los bancos y como dices tu "los b@/ncos estan "quebrados"...

    ----- mensaje añadido, 19-oct-2010 a las 19:58 -----

    200 metros no pasa de 10mil?? ala mela, la mayoria solo son de 40 a 90m2.. y empezando de 40000 dolores precio venta y esto es , es cierto todo se ha disparado, supongo que tmbien sera por el dolar bajo.
     
    Última edición: 19 Oct 2010
  3. bruce lee

    bruce lee Miembro maestro

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    estoy considerando solo departamentos en zonas residenciales (san isidro, miraflores,pueblo libre ,etc) no considero tampoco departamentos de mi vivienda ,(bueno si alguien quiere vivir en una zona marginal en un depa. de 90 m2 no me sorprenderia que encontrara alguno de hasta 10,000 dolares):hi:
     
  4. conocerciencia

    conocerciencia Miembro maestro

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    En efecto. Este boom no puede durar más de dos años o tres (dependiendo de la nueva crisis económica que, en breve, tendrá que llegar). Entonces empezarán a bajar los precios ¡pero no habrá dinero para comprar!
     
  5. JayCee

    JayCee Miembro frecuente

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    Tienes toda la razón. Actualmente existe una inmensa burbuja inmobiliaria en Lima pero en los niveles socioeconomicos A y B. Si analizamos el valor de las rentas en chacarilla, miraflores, san isidro, cerros de camacho podras darte cuenta que los precios vienen cayendo sostenidamente. Hace 2 años un departamento en cerros de camacho lo rentaban en 2500 dolares. Ese mismo departamento ahora no pasa de 1600 dolares por mes. Lo mismo viene sucediendo en miraflores.
    Conversando con mi sectorista del BBVA, descubri que mas del 20% de su cartera de creditos hipotecarios eran de clientes que habian preferido usar sus ahorros para comprar un departamento y rentarlo. Seria interesante saber que % de todos los departamentos nuevos de los niveles A y B son de inversionistas.
    Mi prediccion es que ya nos estamos aproximando a la sobreoferta, lo que hara que la inversion en departamentos nuevos no sea tan atractiva como hace 2 o 4 años atras. Esto hara que todos aquellos que compraron departamentos nuevos para alquilarlos ya no tengan la rentabilidad de 10% o mas y por lo tanto ya no les ssea rentable. Recuerda que hay que mantener los departamentos tambien y eso cuesta. Entonces habra una ola de gente trantando de vender al mismo tiempo. Ene se momento los precios se desplomaran, mucha gente tendra que seguir pagando por departamentos vacios, y mucho otros tendran que irse a la bancarota. Creo que el mejor indicador es el precio de las rentas... cuando comiencen a caer rapidamente, entonces habremos sobrepasado el equilibrio y estaremos en sobreoferta... y ahi, agarrense porque la caida sera rapida y severa...
    Invertir en un departamnto para rentarlo esta mal llamada inversion. No es inversion para nada es mas bien un gasto. Las casas solo son para vivir en ellas no para especular y tratar de hacerse ricos. Los inmubeles se deprecian, los terrenos se aprecian.. los ricos se hacen comprando tierras no departamentos que pierden valor. Para alguien que entiende finanzas esto es obvio pero lamentablemente para el comun del limeño no lo es..
     
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  6. bruce lee

    bruce lee Miembro maestro

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    buen consejo ,resumen si quieren tener un departamento de rico pèro comprarlo a precio de pobre habra qu esperar el derumbe del mercado inmobiliario ,eso si a tener ahorros porque los remates judiciales o bancarios se pagan en efectivo pero vas a conseguir departamentos que valian 100 0 200 dolares en 50 o 60 mil :wow:
     
  7. JayCee

    JayCee Miembro frecuente

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    algo mas... el gobierno esta cometiendo un grave error al subsidiar viviendas para las clases pobres. La simple razón es que al hacer esto, elevan los precios de los terrenos y por lo tanto de las viviendas. Los unicos que ganan con los subsidios son las constructoras. El gobierno deberia sacar las narices del mercado y dejar que la oferta y la demanda dicten los precios. Por que creen que los terrenos en lima estan tan caros? porque los dueños de los terrenos saben que el gobierno quiere construir para la gente pobre y saben que van a subsidiar. Por lo tanto, los dueños de terrenos incrementan sus precios en proporcion al subsidio. Mientras mas subsidia el gobierno mas suben los precios... Los gobiernos estan para construir trenes, aeropuertos, carreteras, represas, para facilitarle la vida a los empresarios que quieren hacer negocios... no para hacer populismo y utilizar nuestros impuestos para ganar votos que lo unico que hacen es crear burbujas que cuando revientan son los mas pobres los que tienen que pagar las perdidas (porque las ganancias ya las habran sacado los constructores a otro pais...)
     
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  8. Hargames

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    Concuerdo totalmente, ahora lo unico que falta que prestamistas o microfinancieras comienzen a prestar a diestra y siniestra para que los que tienen pocos recursos o los que no puedan justificar sus ingresos tengan su casa propia.
     
    Última edición: 31 Oct 2010
  9. gatocorrupto

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    ¿Saben cuál va a ser la señal del cambio de tendencia? la cantidad de avisos "se vende o alquila" en los edificios
     
  10. HozeLuiz

    HozeLuiz Miembro de bronce

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    la verdad yo me pregunto lo mismo es pura especulacion y todo esto lo generan los bancos
     
  11. PAVLO

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    Las constructoras han abusado del comprador con unos precios por metro cuadrado que en el más del doble pueden compararse a los con los departamentos de hace más de treinta años cuando una persona podía comprarse con su sueldo de empleado un área de 120 m2. ahora aplican el mismo precio y un financiamiento más caro para 80 ó 60 m2. Trememdo negocio de las constructoras y los bancos, en una crisis posterior ellos recuperarán los departemento a precios bajos y después lo rematarán. Ellos ganarán con la crisis, aunque sea con el argumento del miedo, para que el Estado cargue con el muerto.
     
  12. agamenon

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    Concuerdo con lo que dices, trabajo en una empresa que hace publicidad, y aveces tenemos clientes inmobiliarios, te terminan sus obras ya sea en la molina, miraflores, san borja, y el contenido de texto ya no es tanto "vive con tu familia" "lo mejor para tu familia" si no ahora es "tu mejor inversión" "duplica tu inversión" ahora las constructoras venden departamentos para que el dueño lo alquile, se que x el momento esto es negocio, pero como bien dices en cualquier momento se desploma.

    Saludos.
     
  13. bruce lee

    bruce lee Miembro maestro

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    en surco la molina y san isidro ya hay cientos de estos avisos si se fijan bien solo que los propietarios son unos ilusos que creen que todavia los van a poder revender ,como los compraron cuando eran solo proyecto creen que en la reventa van a ganar con un margen de ganancia del 30 o 40 porciento como les metieron el cuento las constructuras ahora que estan terminados o peor aun que los van a poder alquilar a 1500 o 2000 dolares mensuales pobrecitos de aqui aunos meses van a empezar los remates por desesperacion por liquides o por no poder pagar los financiamientos abusivos con los que fueron comprados
    ya paso en estados unidos y tambien en europa por razones similares :plop:
     
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  14. JayCee

    JayCee Miembro frecuente

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    Les pongo un ejemplo real para que se den una idea de que ya se ven indicios de sobreoferta. Una señora compro un departamento frente al golf los incas en us$800/m2 por 250m2 a fines del 2006, total 200,000 USD. Puso 30% de inicial (inversion), USD60,000. Financió a 20 años con una tasa de 8.5%, eso equivale a un pago mensual de USD1200. Rentó el departamento a USD2,800 por un año. Ganancia bruta anual = 33,600; Ganancia neta = USD19,200 o 26% de retorno sobre la inversion. Ustedes diran excelente inversion, y efectivamente lo fue ese primer año. Luego del año se fue el inquilino y se demoro 6 meses en rentar teniendo que pagar un total de USD7200 por un departamento vacio. Ahora lo esta rentando por USD1600/mes. Ganancia neta= 4800/año u 8% de retorno sobre su inversion. Es decir una caida de casi 70% en menos de 4 años. Una rentabilidad de 8% la sacas comprando acciones en empresas que pagan dividendos (los bonos de luz del sur pagan dividendos del 12%) sin el dolor de cabeza de tener un activo que se deprecia y que lo tienes que mantener. Y a medida que pasen los años y construyan mas departamentos nuevos frente al golf, mas pequeños y mas baratos, seguira bajando su retorno porque su departamento sera mas antiguo y desgastado hasta que llegue a una renta de USD1,200/mes o 0% de retorno... En ese momento tendra que vender, pero asi como ella habran cientos de codiciosos en la misma situacion que querran vender y empujaran los precios hacia abajo...
    En cuanto tiempo sucedera esto? creo que en menos de 5 años.
     
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  15. bruce lee

    bruce lee Miembro maestro

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    la verdad es que si tengo para invertir 200,000 dolares en una propiedad la invierto en estados unidos o en europa hay que tener bastante miopia comercial para comprar un inmueble en lima a ese precio y menos con las carcateristicas con los que te los venden
    intereses abusivos ,malos materiales ,espacios pequenos ,entre otros como dice el amigo
    la codicia en este pais va a ser la perdicion de muchos
     
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  16. Plegadis

    Plegadis Miembro maestro

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    Los precios de los departamentos para los sectores A y B han bajado pero para los demas sectores siguen subiendo, actualmente hay mucha gente que quiere tener su depa propio principalmente de la clase media y mientras el Perú siga bien creo que seguira subiendo, pero tiene que caer inevitablemente en algun momento, no prodria dar un pronostico pero en los dos proximos años no creo que suceda.
     
  17. Duccio

    Duccio Miembro de oro

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    al final sólo los ricos c volverán más ricos...
    pero hay k ver k estuvo muy bien pensado... (x algo llegaron a ser ricos ps)
     
  18. 100de100

    100de100 Miembro de bronce

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    Ahora el boom inmoviliario se ha trasladado a los conos, las compañías inmobiliarias- concesionarias apuestan por la clase emergente, y su politica es la compra-alquiler de departamentos dejandoles un márgen de ganancia del orden del 50 %. Pero todo lo que sube tiene que bajar, hay que estar preparado para cuando ello suceda y comprar.
     
  19. juanedr

    juanedr Miembro maestro

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    una consulta... parece q uds saben del tema... bueno yo compre una casa (no depa) de 180m2 de terreno y 380m2 de area construida.. en surco benavides... a 210mil dolares al contado.. el precio bajara? se mantendra? subira?

    saludos.
     
  20. bruce lee

    bruce lee Miembro maestro

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    bajara en los proximos meses o un par de anos ,estos son precios de burbuja es el mejor momento para vender si quieres recuperar tu inversion e inclusive sacar una ganancia cuando todos comienzen a vender alli se revienta la burbuja y los precios caen
    guerra avisada no mata gente ,ademas hay un monton de sitios donde puedes invertir ese dinero y que te de una rentabilidad asegurada de por lo menos entre 10 a 18 por ciento mensual :hi:
     
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