Me conviene comprar un departamento ahora?

Publicado en 'Economía y Finanzas' por ronaldnegocios, 22 Dic 2008.





  1. ronaldnegocios

    ronaldnegocios Miembro frecuente

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    Hola a todos,
    Se han puesto a pensar en lo mucho que ha crecido la construccion y proliferacion de edificios en Lima y en lo que podría crecer en los proximos años?

    Me interesa saber la opinion de cada uno de los foristas respecto a este tema que tiene cuerda para rato ya que me he enterado que el gobiero piensa relanzar el fondo mi vivienda lo cual beneficiaria a mas familias y en particular al suscrito :)

    Quiciera saber que perspectivas tienen sobre precios, cantidad y calidad de los inmuebles a futuro,

    En otras palabras, me conviene o no me conviene comprar ahora un departamento, sino, cuando??

    Si tienen algun dato que contribuya les estare agradecido.

    Gracias por su gentil atención
     


  2. vinogriego

    vinogriego Miembro maestro

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    Una propiedad es una inversion a futuro.yo te aconsejo compres,sobretodo si es a cuotas fijas.
    Te recomiendo eso si que ahorres y ,si puedes pagues al contado ó te fijes un plan de ahorro muy riguroso.
     
  3. andrade

    andrade Miembro de honor

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    Mientras se vaya acentuando la crisis global, el costo del dinero se va a elevar, la capacidad adquisitiva de la gente disminuirá y habra sobreoferta de bienes como vivendas y vehículos.

    Si tienes el dinero en efectivo, te diria que esperes que con ese precio puedes encontrar dentro de unos meses un depa mucho mejor sin pagar mas, y si piensas hacerlo al crédito probablemente terminarás pagando mucho mas del valor real dentro de un año. Comprar ahora es en un mal momento, te conviene esperar.
     
    A aven le gustó este mensaje.
  4. MuSa_AnTiSoCial

    MuSa_AnTiSoCial Miembro frecuente

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    NO kompres !! los depas van a bajar el prox año !
     
  5. mendeleyev

    mendeleyev Suspendido

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    Completamente de acuerdo. El crédito se va a encarecer. Muchos que adquierieron créditos para construir edificios de departamentos van a tener que bajar sus precios pues menos personas van a poder adquirir estos bienes
     
  6. Plegadis

    Plegadis Miembro maestro

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    el precio de una varilla de fierro para construccion bajo de 50 a 30 soles, las materias primas han bajado, lo unico que sustentaba los precios de las viviendas en Perú era la fuerte demanda sin embargo, para este ultimo triemestre la demanda de creditos hipotecarios a decrecido por lo que espero que los precios de las viviendas bajen.
    Es mi opinion, si puedes esperarte un poco bajan.
     
  7. hart99

    hart99 Miembro frecuente

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    Si tienes el dinero en efectivo y estuvieras en los EEUU te diria que compres pero ya porque el mercado inmobiliario esta subvaluado, en cambio en el peru la mejor decision seria esperar no solo al 2009 sino quizas en al 2010, ya que ahorita el sector construccion en el peru aun no siente los efectos directos de la crisis y eso hace que los precios se mantengan altos. Ten paciencia que quizas con ese dinero puedas no comprar un depa sino quizas una casa :biggrin: dependiendo claro de la cuan grave se torne la crisis.
     
  8. Gatto01

    Gatto01 Miembro diamante

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    y como seria en el caso si deseo comprar un vehiculo nuevo???
    meditando esta opcion a estas fechas, hay muchas ofertas sobres vehiculos casi en todas las marcas, pero contrariamente los vehiculos de segunda en nuestro pais sus costos subieron...no se se supone qe deberia bajar???
     
  9. malcolm

    malcolm Miembro de plata

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    yo tambien estoy en el dilema de comprar o no un departamento al credito, ya tengo para mi inicial sin q me afecte otros ahorros

    el q quiero lo han bajado 5000 dolares desde agosto a la fecha, no se o no creo q lo sigan bajando

    por otro lado tambien esta el tema por ejemplo, el mismo edificio (del depa q quiero) lo iban a entregar en julio de 2009 pero aun ni levantan un piso, recien van abriendo los sotanos porq nadie quiere comprar creo principalmente por el tema de endeudarse tal y como estan las cosas

    a ver q me aconsejan porq ya tengo la proforma, mis boletas y todo en mano

    pd.: el depa me vale 90 mil verdes con todo y cochera, aun no he ido al banco a q me hagan la evaluacion de credito pero supongo q con credito me saldran unas 120 mil - tiempo de pago 15 años
     
  10. cgonzalo84

    cgonzalo84 Miembro de plata

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    Pues el credito hipotecario ha subido y es facil saber cuanto costaria un departamento a credito, en tu caso un depa de 90 mil cash con credito a 20 años es alrededor de 170 o 180 mil masomenos, asi que a 15 años imagino q te costara un poco mas de tus calculos.

    Y con respecto a la pregunta inicial pues me sumo a la opinion de la mayoria, NO COMPRES AHORA PORQUE VAN A BAJAR!!!, eso es un hecho, y quien diga lo contrario pues es un vendedor inmobiliario disfrazado de un forista :biggrin:
     
  11. ronaldnegocios

    ronaldnegocios Miembro frecuente

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    Sres, agradezco mucho sus respuestas, muy buena esa del vendedor inmobiliario disfrazado de forista jeje,

    En conclusión entonces es conveniente ahorrar, mantener el dinero en el banco, O habria que invertirlo en alguna cosa?? Por ejemplo?? Asi mismo un forista tambien pregunta si el valor de otros bienes como el vehiculo bajara de precio??

    Que opinan? considerando que la crisis continue y que muchos analistas suponen que es un problema de corto plazo.

    Gracias nuevamente por sus respuestas
     
  12. cgonzalo84

    cgonzalo84 Miembro de plata

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    MMH, no seras acaso un promotor inmobiliario que quiere saber las perspectivas del mercado? jajaja:risota:
     
  13. mendeleyev

    mendeleyev Suspendido

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    Los costos de la construcción y los precios de las viviendas en Perú bajarían el 2009, debido a que se espera una mayor reducción del valor de los materiales de construcción, indicó el gerente de Finanzas del consorcio DH Mont, Marco Puga.
    “La tendencia de los precios de los materiales es a la baja y todo apunta a que seguirá así en los próximos meses. Ello traería como consecuencia que los costos de construcción también disminuyan; por lo tanto, los precios de las viviendas también caerían el próximo año”, declaró a la agencia Andina.
    Indicó que en las últimas semanas el valor de los materiales que se utilizan para la construcción ya ha caído en aproximadamente 12 por ciento, como consecuencia de la considerable disminución en la cotización del precio del petróleo en los mercados internacionales.
    Sin embargo, se espera que estos precios, desde el acero hasta los acabados de construcción, disminuyan en las próximas semanas hasta un 20 por ciento adicional.
    “Sería justo y necesario que bajaran los precios, porque los términos de referencia (del petróleo) están yendo a favor de los productores de todos los tipos de materiales que son utilizados en la construcción, desde el fierro hasta los acabados.”
    Comentó que asimismo la crisis inmobiliaria de Estados Unidos ha impactado en el precio de los minerales, pues era uno de los principales demandantes de estos materiales, y al entrar en recesión también las inversiones se han retraído.
    “Tengo entendido que hay un fuerte impulso de parte del gobierno estadounidense para revertir esta situación, y que la demanda no se caiga por completo; pero mientras no suceda, la demanda seguirá cayendo y con ella los precios de los materiales.”
    Puga refirió que hace un año la tonelada de fierro costaba aproximadamente 800 dólares, y este año subió a 1,600 dólares; aunque en el último mes cayó en alrededor de 12 por ciento.
    Mencionó que la compañía cementera mexicana Cemex, que era el segundo proveedor más grande en el mercado de la construcción de Estados Unidos, ha ido perdiendo su participación por lo cual está a la búsqueda de nuevos mercados a fin de colocar sus productos, y a menores precios.
    “No sabemos en qué porcentajes estarían disminuyendo los costos de la construcción, por eso debemos esperar que en 2009 se estabilicen los mercados, y con ello habrá una definición concreta de cómo redundará en el precio final de las viviendas.”
    Por otro lado, proyectó que en el próximo año los segmentos inmobiliarios C y D serán los que presenten un mayor dinamismo gracias al anuncio del Gobierno de incrementar el valor de las viviendas del programa habitacional Techo Propio de 33,000 a 42,000 nuevos soles y el subsidio de 13,400 a 17,500 soles.
     
  14. CONSTRUCTOR

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    Los precios de los terrenos van a bajar a cominezos del segundo semestre del 2009..........., pero de ninguna manera volveran a los precios antiguos del 2007; por ejemplo, en Surco el 2007 el precio promedio por m2 de terreno estaba alrededor de US$500, en la actualidad esta alrededor de US$1000 x m2; ahora bien, con la crisis se estima que los precios bajen un 20% osea a US$800 x m2.

    Por otro lado, los precios de los departamentos bajaran dependiendo de la ubicacion, tipo de construccion y acabados del edificio; es de suponer que los edificios no muy bien ubicados y que no cuenten con buenos acabados y buena construccion bajaran mas.

    Ademas, hay que tener en cuenta que en el peru los precios de los terrenos y de los departamentos no subian desde hace 10 años y comparado con todos los paises de la region, con exepcion de bolivia, los precios de los terrenos y de los depas siguen siendo aun los mas bajos. (Pero para lo que ganamos la mayoria de nosotros nos resulta recontra caro,, porque los precios no vuelven a niveles del 2007?)

    En conclusion, si buscas vivir en un edificio con pocos departamentos, con exclusividad, buena ubicacion y buenos acabados compra ahora porque otros te pueden ganar la oportunidad de compra; y si dispones de efectivo negocia el precio o pide cosas extras como una cochera mas.

    Sin embargo, si tu prioridad no es la ubicacion, ni los acabados y no te incomoda vivir en un edificio con mas de 20 departamentos, te aconsejo que esperes hasta el segundo semestre del 2009 a ver que pasa.

    Por ahi menciono un forista que recomienda comprar los departamentos el 2010 y tiene toda la razon ya que para que se refleje la baja de los precios en los depas, las constructoras tienen que hacer lo siguiente:
    comprar terreno barato (todavia no bajan los precios)
    comprar materiales baratos (solo bajo el fierro, los demas materiales siguen iguales)
    y ademas hay que tener en cuenta que la construccion del edificio demora alrededor de un año.
     
  15. draco28

    draco28 Miembro maestro

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    Malcolm:

    Si todavia no has comprado el departamento. El promedio que comento CONSTRUCTOR es el correcto, puede ser un año y hasta 8 meses o un poco menos, si ya han hecho otras obras similares. Si tienes dudas sobre si comprar ahi, te recomendaria te averigues un poco mas sobre la empresa (cuantas obras han realizado o como van de licencias municipales a veces son buenos indicadores)

    Salu2
     
    Última edición: 4 Ene 2009
  16. mendeleyev

    mendeleyev Suspendido

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    Ja,ja,ja...curioso este comentario...totalmente alejado a la tradicional teoría de la oferta-demanda. Puede bajar la demanda, subir o mantenerse la oferta y los precios mantenerse.....ah....¿Tu opinión esta influenciada por tu interés económico?...Es decir, ¿Te dedicas a contruir y vender departamentos en Surco?....disculpa, pero me parece sumamente fuera de lo razonable tu comentario....pero puedo estar equivocado. Suerte
     
  17. CONSTRUCTOR

    CONSTRUCTOR Miembro frecuente

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    Das la impresion que eres dueño del foro, estas por todas partes mendeleyev........... Opino en este foro porque trabajo para una empresa constructora y algo del tema sabre y ademas soy libre de brindar mi opinion. Los departamentos se siguen vendiendo no es que se han dejado de vender del todo, sobre todo de los edificios que ya estan en construccion.

    Sin embargo, bajo mi humilde punto de vista y con la experiencia que tengo en este sector puedo decir que hay clientes para todo tipo de departamentos y para todos los bolsillos, como repito... los precios de los departamentos pueden bajar dependiendo de la ubicacion del terreno, los acabados del proyecto, del tipo de construccion del edificio, como se financia el proyecto (bancario o recursos propios) y teniendo en cuenta con que costos fue construido el edificio.

    Es importante tambien manifestar que el impacto de la baja de demanda y de los precios se sentira mas en los proyectos masivos ( mas de 30 departamentos); sin embargo, en los proyectos de edificios de hasta diez departamentos los precios no bajaran tanto debido a que el publico que los demanda tiene otras necesidades y puede pagar un poco mas por algo de exclusividad... ya que quien busca un departamento no lo a pensado recien ahora ... ya lo viene pensando hace años y quiere un departametno que sea "el departamento" y se pueda revalorar en el tiempo.

    Les doy un ejemplo:

    Por aqui comento un forista que hay un edificio en el cual quiere comprar un departamento pero todavia no comienzan la construccion. La mayoria de proyectos de mas de diez departamentos necesitan fiannciamiento bancario y para eso el banco les pide un numero de pre-ventas, ante la insertidumbre de la crisis la gente prefiere esperar entonces las empresas construcrotas no cumplen con el numero de preventas y por eso esa obra no comienza. Por otro lado, si la empresa constructora tiene los recursos proopios para realizar el proyecto, la construccion del edificio comienza sin necesidad de preventas y da mas confianza al cleinte. Eso significa poder cobrar un poco mas de precio que los edificios que no comienzan. Puede estar mas barato en un edificio que no comienza y un poco mas caro en un edificio ya casi termninado,...... cual eligen?, recuerden que comprar un departamento es la compra de toda una vida, la casa propia, la inversion de toda la vida.......... ?

    El tema es extenso...... pero me afirmo en mi opinion...... si lo que se busca es ubicacion (frente a parque), exculsividad (diez vecinos), buenos acabados (se revalora la propiedad) y buena construccion (construccion tradicional) mi consejo es comprar ahora pero negociar el precio. Y si no se busca nada de eso lo mejor es esperar al segundo semestre del 2009 y primero del 2010.

    En cuanto a la seguridad de la entrega del departamento y de que se cumplan los plazos por ahi otro forista comento lo correcto hay que averiguar las obras que ha hecho la constructora, su trayectoria, si esta denunciada en INDECOPI, si tiene denuncias y sobre todo poner una clasula de penalidad en el contrato si se incumple la fecha de entrega.

    saludos.

    ( o

    ro factor importante es el tipo del proyecto, ya que los proyectos masivos
    .es mas o menos como se maneja esta cosa
     
  18. andrade

    andrade Miembro de honor

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    Es cierto lo que dices que hay mercados para todo tipo de bolsillos, lo que es la crisis cuando impacte con toda su fuerza en el Perú, todos los sectores, TODOS, se van a ver afectados, y la Oferta se elevará y los precios en general caerán.

    Hablando de construcciones, por efecto del descenso de los comodities metálicos las variables como el precio del fierro, los cables eléctricos disminuirán, los insumos directamente afectados por el petroleo (como los agregados y tuberias) se mantendrán. Asimismo las variables como los materiales para acabados tendrán que disminuir ante la sobreoferta. Es de suponer que quien pagará los platos rotos por la crisis serán los terrenos.

    Ahora si eres un constructor de diseños exclusivos que tienes en cartera el número suficiente de ricachones que paguen lo que les pides, te felicito, eres un afortunado. Pero ese mercado no mueve el PBI.
     
  19. malcolm

    malcolm Miembro de plata

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    aun no lo he comprado y analizando bien el panorama me voy a esperar hasta marzo a ver q tal va la cosa

    con respecto a la inmobiliaria ya averigue todo eso y es una confiable, es por ello q ya estaba a punto de aventarme pero con esto q ha pasado voy a esperar un poco mas

    en mi caso la situacion de mudarme ya es una necesidad ya q tengo familia y ya tengo algo de ahorros por lo q espero este año concretar esta situacion

    con respecto a la oferta creo q para el caso q yo postulo: aun la empresa no construye nada
    se debe a q ellos ahora esperan se restablezca y se mejore el sector para recien volver a invertir, es lo q yo haria por eso creo q se puede dar tambien ese caso
     
  20. CONSTRUCTOR

    CONSTRUCTOR Miembro frecuente

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    No se si movera el PBI... solo estoy opinando sobre la pregunta de un forista que quiere comprar un departamento.
    Por lo demas... tienes razon en parte.... pero ........Es de suponer que quien pagará los platos rotos por la crisis serán los terrenos.........., la crisis golpeara a la madre del cordero que son los terrenos???, pero no se hasta que punto............. ya que estan viniendo empresas extranjeras (chilenas, chinas, españolas, colombianas, etc..) a invertir en el pais y estan pagando los precios altos que piden los propietarios por sus casas. Entonces al haber demanda de terrenos los precios se mantendran altos ya que ya han llegado a su tope, (estan bien caros, hasta diria sobrevaluados); y al haber sobre oferta de departamentos los precios bajaran dependiendo del tipo de proyecto como explique antes. Al final quien pierde con todo esto: (1) el sector construccion ya que se reduciran los margenes de utilidad en ese sector; (2) los inversionistas de la construccion ya que buscaran otros nichos de negocios mas eficientes y rentables. ¿quien mas pierde? (3) los trabajadores de construccion y todos los demas negocios que dependen de la construccion poruqe habra menos proyectos. (4) en el futuro cercano los que no tienen vivienda porque van a tener menos oferta para escoger. Quien gana??? los dueños de los terrenos y aquellos ciudadanos con necesidad de vivienda que compren sus departamentos entre el 2009 y el 2010.

    Ahora con respecto a los ricachones que pagan exclusividad.... suena un poco despectivo no???? pero si nos ponemos a pensar ............ En Lima actualmente hay un promedio de 5,000 proyectos en planos y en construccion; ahora bien los propietarios de los terrenos que vendieron su casa a precios altos .... que creen que haran con su dinero?? comprar un departamemnto de 100m2 o buscaran un buen departamento que tenga las mismas comodidades a las que estaban acostumbrados y ademas tienen el dinero para pagar y al contado.
    Entonces es como cualquier negocio, identificar el nicho de mercado e invertir ahi (hay 5,000 posibles familias dispuestas a comprar un departamento. La constructora para la cual trabajo no vende departamentos para ricachones sino satisface necesidades de de personas y de familias que vendieron sus casas y quieren vivir en un depa que tenga casi las mismas caracteristicas de su antigua casa.

    saludos.!