Consejos Compra Departamentos

Publicado en 'Economía y Finanzas' por LUIS35, 28 May 2011.





  1. LUIS35

    LUIS35 Miembro frecuente

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    Hola a todos. Bueno la cosa es que voy a comprar un departamento concretamente en preventa recien han empezado las obras. He visitado la caseta de venta que esta en la obra y me han explicado como seria el proceso de compra, el cual explico a vosotros esperando me digais si es lo correcto y no habria problema, y aceptando consejos si lo considerais necesario.
    La cosa es que me han dicho que el proceso es el siguiente:

    1-reserva del depa con una cantidad de unos 1000$.
    2-inmediatamente despues firma de una minuta de compraventa.
    2-Despues pagaria mensualmente una cantidad hasta la entrega de llaves.

    Mis dudas son:

    ¿Cuanto tengo que ir al notario, seria al terminar de pagar del depa y recibir las llaves?
    Entonces, ¿con la firma de la minuta basta para demostrar la transaccion y reclamar a la constructora si ocurriese algo?.

    Tambien he de decir que la constructora me parece muy fiable y formal, ya ha construido otros edificios (los he visto jeje) y tiene bastante experiencia en construccion como en venta e incluso en alquiler de inmuebles.
    Por favor me gustaria me dijeseis aquellos que esteis seguros, si todo iria bien haciendolo como estos señores me dicen.

    Muchas gracias y un saludo. :hi:
     


  2. sprite18

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    Buscate un abogado para que te asesore es lo mejor creo saludos:hi:
     
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  3. LUIS35

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    Claro por supuesto un abogado seria lo mejor, pero me gustaria enterarme algo mas de lo basico a la hora de comprar, el abogado lo veo mas para que verifique la letra del contrato y vigile que todo este bien.
     
  4. umbertito

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    Amigo espanol, estas inmigrando a peru por la crisis en espana?
     
  5. LUIS35

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    No es el caso me temo o por lo menos yo no lo hago por necesidad sino mas bien por placer. Simplemente mi mujer es peruana y como llevamos muchos años casados y conozco lo suficiente este magnifico pais, quiero vivir en Lima un tiempo y aprovechar el valor del euro respecto al sol y al dolar y el bajo coste de la vida en Peru comparada con Europa.
     
  6. BATPATO

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    Puedes ir a Indecopi y darles el nombre de la constructora para que vean si tiene demandas.

    También preguntarles que otros proyectos han terminado, que tan antigua es la empresa.

    Es crédito directo? Cuando es credito directo y son empresas nuevas o pequeñas, a veces van avanzando la obra conforme van vendiendo porque no tienen capital suficiente.

    Creo que hay más seguridad si el crédito es a través de una constructora que trabaje con un banco.
     
  7. LUIS35

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    Hola BATPATO, gracias por tus recomendaciones, puedo decirte que ya comprobe todo y parece totalmente de fiar, pero como soy extranjero todavia tengo algunas dudas. ¿Algun estudiante de derecho que me heche una manita jeje?.
     
  8. tomaz

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    Hola, que tal....

    1.- En Cofide llevo cursos donde gente especializada da charlas sobre diversos temas
    relacionados indirectamente con lo que planteas.
    2.- Christian Vladimir M. A. es un Ing. Industrial de la UNI especialista en Bienes
    raices su correo es Christianvma@hotmail.com , nos dijo cualquier consulta al
    correo.
    3.- Nos vemos.
     
  9. LUIS35

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    :risota:
    Gracias por las respuestas.
    Allcano tienes razon, de hecho ya hice esa parte y esta OK, gracias.
    Tomaz, tambien gracias por la info, le mandare al ingeniero un mail por si tiene a bien aclararme la duda en cuestion del notario.
     
  10. Don Dinero

    Don Dinero Suspendido

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    comprate un departamento de segunda, revisa en Registros publicos que todo este en regla, asesorate con un abogado especializado, tal vez alguno que trabaje en la municipalidad, hay que buscar por que siempre hay oportunidades
     
  11. GranJaimico

    GranJaimico Miembro de bronce

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    si en alguna parte del mundo se le trata mal a un peruano es por que LAMENTABLEMENTE y aunque me duela decirlo, el Perú exporta delincuentes, rateros y estafadores, son muy pocas las personas que van a otros paises a a sudarse la camiseta como dios manda.
    ahora, lamento tu ignorancia, pero te dire que si gana Ollanta las cosas seguiran de la misma manera, si quieres cambiar en algo el rumbi de un pais educate y educa a tus hijos, solo con educacion podras tener un cambio.
     
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  12. LUIS35

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    Tienes razon, ademas se pueden encontrar muchas oportunidades, pero estoy decidido la verdad me han gustado mucho y sinceramente la constructora pienso por su trayectoria y anteriores proyectos, es no solo formal sino de fiar. En cuanto vuelva a viajar a Lima seguramente me asesore con algun abogado, aunque mi principal duda sigue siendo creo no muy complicada: ¿cuando se va al notario en la compra de un departamento en compra sobre planos y pago sin credito?. :)
     
  13. GranJaimico

    GranJaimico Miembro de bronce

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    luchito vas al notario cuando terminas de pagar el departamento, mientras tanto solo tienes la minuta como aval y parte de pago, no puedes ir antes al notario por que ese departamento no es tuyo, es de la constructora o del banco o entidad que te dio las facilidades del depa. ahora, ya terminando de pagar el depa, inmediatamente vas al notario con tu minuta, en algo tienes razon, tienes que estudiar a las constructoras por sus proyectos anteriores, asi te vas sacando un referente, ademas, esta constructora para tu mayor seguridad debe trabajar con un banco o una entidad financiera conocida o de renonbre. te cuento un caso, mi tia compro un depa, pero esta constructora tenia solos sus propios fondos, ella termino de pagar puntualmente su depa pero cuando se suponia que tenian que entregarle el depa, jamas se lo dieron por completo, en el edificio se suponia que tenian que existir 5 pisos de departamentos, mi tia tubo la suerte de estar en el 2do. despues de quejas juicios y etc etc le entregaron a mi tia su departamento, pero este era solo ladrillo, le faltaban los acabados las puertas y ventanas, el tarrajeo y mas. la estacalera que subian tampoco esta terminada era cemento, ladrillos y fierro. al dueño del piso superior le entregaron el depa sin techo, asi que te imaginas que a los srs de los departamentos superiores, no les entregaron nada. solamente el espacio y los planos para que ellos terminen de construir por que la constructora se declaro en quiebra y no habia nadie a quien reclamar ni pedir devolucion de dinero.
    espero tengas suerte, con tu compra.
     
  14. LUIS35

    LUIS35 Miembro frecuente

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    Mil gracias amigo, asi es como yo me imaginaba que debia ser pero me faltaban mas opiniones y aclaraciones al respecto. Y siento lo que le paso a tu tia, me pongo en su lugar y la frustracion y la ira contra esos informales debe ser terrible. Como mal consuelo puedo decirte que incluso aca ha pasado alguna vez, e incluso ahora mismo por culpa de la crisis en la construccion hay empresarios constructores con proyectos muy muy grandes que han hido a la quiebra dejando a muchos esperando por un departamento que no saben cuando llegara...ya ves, al reves que en el Peru. :oops:
    Gracias de nuevo y un saludo.
     
  15. malcolm

    malcolm Miembro de plata

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    este año me he mudado a mi depa y te cuento los pasos:

    antes q nada investiga a la constructora, no solo los edificios q ya haya hecho, si puedes pregunta a las personas q viven en esos otros edificios q tal les ha ido, tambien pide los documentos del terreno (saneado, HR/PU, etc) q demuestre q el terreno este limpio, luego ya vas por lo del contrato:

    1° Acuerdan con la constructora el monto inicial, de preferencia averigua si el proyecto lo esta financiando algun banco en particular

    2° Si el proyecto no lo financia ningun banco, ten mucho cuidado ya q por lo general las constructoras independientes terminan con problemas (como mi caso q ya todos los vecinos denunciamos a la constructora)

    3° Cuando ya acordaron el monto inicial, la constructora te va a entregar una minuta de compra-venta, esta minuta si o si llevala a q la revise un abogado q sea de confianza, no te va a salir mas de 50 soles por la revision (aprox 15 euros), revisa q los terminos de la minuta sean tambien de tu conveniencia ya q por lo general la constructora te va a poner los terminos q a ellos les convenga (como plazo de pago, q luego no hagas reclamos, etc)

    4° La minuta la van a ir a firmar ambas partes ante el notario y se les va a entregar una copia original notariada a cada parte

    5° Si lo vas a financiar a traves de un banco entonces el banco se quedara con el titulo de propiedad hasta q termines de pagar el depa, para esto el banco te citara para q hagas los papeleos respectivos

    6° Si lo vas a pagar al contado entonces tu te quedaras con el titulo de propiedad, esto solo se podra obtener una vez se haya hecho la independizacion del inmueble, aqui debes tener mucho cuidado en los terminos de la minuta ya q por lo general las constructoras te piden q pagues todo en una sola cuota, te recomiendo pagar un inicial y el restante poner en la minuta q lo pagaras luego de la independizacion del inmueble e inscripcion en registros publicos, asimismo pon en tu minuta q seras el unico propietario del inmueble asi te aseguras q la constructora no lo revenda

    una vez q terminan de construir entonces la constructora te entrega las llaves y te van a dar una carta de entrega, esta carta de entrega puedes firmarla o no dependiendo de tu conformidad con la obra, te recomiendo q no la firmes hasta no estar completamente alojado en el inmueble ya q los problemas suelen surgir a partir del primer mes, en mi caso firmamos una carta de entrega 'informal', hay otra carta de entrega formal q la tienes q firmar ante el notario, esa aun no la hemos firmado hasta q no se arregle nuestra denuncia

    en mi edificio ya salieron las independizaciones pero estamos esperando q la constructora arregle los daños de construccion para ir a firmar la conformidad de entrega y la independizacion, con esto ya uno puede obtener el titulo del departamento en registros publicos

    slds
     
    Última edición: 2 Jun 2011
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  16. LUIS35

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    Hola Malcolm, impresionante aporte muchas gracias. Unicamente no me queda claro el punto cuatro, para mi es el mas importante. El departamento recien se esta empezando a construir y se pagara en cantidades mensuales sin credito, hasta la entrega de llaves, que sera mas o menos dentro de un año. Siendo esto asi, ¿estas seguro de que la minuta se firma ante notario?, ¿no estaras confundiendo con que se firma ante un abogado?. Como decia el compañero Granjaimico el departamento no es tuyo hasta que no has pagado la totalidad de las cuotas, segun el es entonces cuando hay que ir al notario. Por favor si tienes un momento intenta aclarame aun mas, aunque el consejo del abogado por supuesto que sera hecho efectivo.
     
  17. malcolm

    malcolm Miembro de plata

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    pues lo q te ha indicado esta erróneo

    vas a ir al notario tres veces:

    la primera para la firma de la minuta por ambas partes, aqui van los dos juntos (tu y los representantes de la constructora) a firmar la minuta y el notario va a certificar sus firmas

    la segunda para q firmes el acta de entrega con lo cual das tu completa conformidad del departamento

    la tercera vez vas al notario cuando ya sale la independización del inmueble (departamento); es decir, cuando ya tu departamento esta listo para la inscripcion en registros publicos, el notario certfica la independizacion y llevas los papeles a registros publicos para su inscripcion (esto ya lo tienes q hacer tu mismo a menos q la constructora te ofrezca q ellos lo van a hacer)


    te recomiendo cambiar los terminos de pago ya q por lo visto pagaras todo antes de q entreguen el departamento
    en mi edificio hay algunos q incluso han comenzado a pagar despues de haberse mudado, como te digo, todo depende del acuerdo al q llegues con la constructora
    viendo tu caso yo te recomendaria esto: pagar una inicial del 10 o a lo mucho del 20% ahora para q puedas separar el departamento y luego pagas el 80% restante luego de q te entreguen las llaves (de preferencia patea el pago hasta un año despues de q te entreguen las llaves, si te vas a mudar en enero de 2012 entonces pagales una letra en julio del 2012 y la otra en diciembre del 2012)
    creeme q si luego de mudarte hay problemas con tu departamento ellos no te lo van a arreglar porq ya terminaste de pagar todo y peor aun si firmas la conformidad de obra, asi les hagas denuncia no vas a tener derecho a reclamo alguno
    con ese 10 o 20% de inicial ya puedes hacer la minuta y declararte como unico dueño del inmueble

    otra cosa, esta comprobado q todas las obras las terminan fuera de plazo asi q del plazo q te han dicho sumale como minimo 6 meses hasta q te hagan entrega de las llaves (a mi me ofrecieron entregarmelo en marzo del 2010 y recien me dieron las llaves en octubre)
    una vez q te mudas al principio todo se ve bonito y elegante pero luego con el uso de las cosas empiezan a surgir los problemas, los cuales con suerte pueden ser menores o en el peor de los casos (como ya ha pasado hace años en algunos edificios) pueden haber problemas de estructura

    ten mucho cuidado, hasta las constructoras mas prestigiosas tienen denuncias, eso lo puedes averiguar en la pagina del indecopi
     
  18. LUIS35

    LUIS35 Miembro frecuente

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    De nuevo gracias Malcolm, impresionante aportacion de la que tomo buena nota. Ire preparado para exigir las mejores condiciones para que sean reflejadas en el contrato de compraventa. Espero poder conseguir esas condiciones ya que en realidad no voy a comprar un solo departamento, seran dos en el mismo edificio, y el pago sera al contado sin credito bancario. Siendo asi, tengo la esperanza de que la constructora me trate bien con el objetivo de hacerse con la venta, pero ya se vera...
     
  19. rsurveyor

    rsurveyor Miembro de oro

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    Ahora que gano ollanta ... a esperarse unos meses que los depas comenzaran a bajar
     
  20. malcolm

    malcolm Miembro de plata

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    si tienes la pasta como para comprar dos departamentos, realmente te recomiendo de lejos comprar mejor un terreno, con esa pasta sobrado te alcanza
    yo ya me estoy arrepintiendo por los vecinos q me han tocado, espero algun día juntar mas dinero y comprarme un terreno, primero por el tema del espacio y segundo por la comodiad y tranquilidad de vivir sin molestias
    yo he vidido varios años en madrid y te digo q esto es Lima, esto no es Madrid, como te toquen malos vecinos te jodes, aqui no es como alla q la policia o el ayuntamiento te pueden solucionar los problemas de vecinos, ten en cuenta eso

    otra cosa, ya si de todos modos te vas a por los departamentos, entonces al ser 2 tienes la sarten por el mango, has los contratos q te sean favorables: paga el 10 o 20% de cada uno y luego al año o dos años de q te entreguen las llaves, o mejor aun de q salgan las independizaciones recien termina de pagar el saldo

    mi señora es inspectora de obra en Surco, uno de los distritos con muchos departamentos, algunos incluso de lujo y me dice q ha visto cada problema

    otra cosa q debes ver es el acceso hacia los centros comerciales, hospitales, clinicas, avenidas principales, etc, hay unas zonas mas bonitas y tranquilas q otras pero muy aisladas

    slds