Consejo compra departamento

Publicado en 'Economía y Finanzas' por yopepes, 12 Jul 2009.





  1. yopepes

    yopepes Miembro maestro

    Registro:
    15 Oct 2008
    Mensajes:
    315
    Likes:
    37




    Q tal gente??
    De repente hay alguien por acá que esté en el negocio inmobiliario o que tiene experiencia porque compró un depa o casa ahora último, que pueda dar algunos tips(respecto a la negociación, documentos a pedir antes de pagar, etc) para realizar una transacción rápida, legal, segura, y claro! porque no? un buen precio. Además si tiene alguna idea de cómo encontrar buenas ofertas, claro no hablo de gangas, pero sí tiene algún tip para encontrar depas en ocasión sería genial.

    Me gustaría encontrar algo por las zonas de San Borja, Surco, o Lince. Que esten con precios de un rango de entre $35000 a $50000.

    Saludos!
     
    Última edición: 12 Jul 2009


  2. DRIFTER

    DRIFTER Miembro frecuente

    Registro:
    2 Mar 2007
    Mensajes:
    92
    Likes:
    23
    Yo trabajo en una constructora que construye y vende edificios, así que tengo un poco de experiencia en esto...

    1. Si vas a financiar por medio de un banco, siempre pide una tasa competitiva. Negocia hasta el ultimo momento, no tengas pena. Los bancos hoy en día se pelean por otorgar créditos hipotecarios.
    2. Si el proyecto (el edificio, condominio, etc.) es financiado por un banco, a la constructora y/o inmobiliaria les conviene que tu saques un crédito hipotecario en ese banco, caso contrario (es decir, usas otro banco), ellos tendrían que gestionar una carta fianza y eso... eso es un maldito dolor de cabeza.
    3. Si compras al contado, pide un descuento considerable. Te lo van a dar (porque mientras mas liquidez tienen, se puede avanzar mas rápido o usar menos dinero del banco que financia el proyecto y se evitan de pagar interés). Ademas, no entregues todo tu dinero y aguanta un poco hasta que el predio este independizado (eso dura entre un par de meses hasta un año). Esto se debe estipular en el contrato y les pone presión para que logren independizar los mas antes posible.
    4. Pide una lista de acabados (acta de acabados), los cuales van en tu departamento y acabados generales del edificio. Pide que esta se anexe al contrato de compra-venta (minuta).
    5. Los departamentos siempre están mas baratos cuando compras "en planos" (pre-venta). Cuando ya empieza la construcción suben un poco y cuando el edificio esta ya casi terminado, suben aun mucho mas.
    6. En el contrato compra-venta necesariamente debe ir una fecha de entrega. Al pasar esa fecha, las constructoras esta obligadas a pagar una multa diaria (unos cuantos dolares), todo esto se debe indicar en el contrato.
    Surco es una zona muy popular ahora y como sabemos: cuando la demanda sube, también el precio. La constructora a la que yo trabajo esta vendiendo dptos por alrededor de $80,000 de 90m2. San Borja, ni hablar, mas caro o igual. Pero creo que la construcción esta un poco estancada ahí porque las casas/terrenos están mas caras y los proyectos no salen a cuenta. No conozco mucho de la construcción en Lince, pero la ultima vez que estaba por ahí vi varios edificios grandes con docenas de dptos y como venden en cantidad, el precio debe estar menos. Bueno, eso es todo lo que recuerdo en este momento. Ojala que te ayude en algo y suerte. :chau:
     
    Última edición: 15 Jul 2009
  3. yopepes

    yopepes Miembro maestro

    Registro:
    15 Oct 2008
    Mensajes:
    315
    Likes:
    37
    Man, antes de todo, gracias por el tiempo tomado para responder mis dudas, de hecho que me va servir un montón.
    Solo tengo un par de preguntas respecto a los temas citados.

    Primero, la entrega del dinero, ese tema no queda estipulado en el contrato??. A qué te refieres cuando hablas de si el predio está independizado?, qué tanta es la diferencia entre comprar un depa ya terminado y otro en pre-venta??.

    Finalmente parece que con esos precios voy a tener que conformarme con comprar un depa en Lince o en su defecto adqurir uno de segunda(qué opinas?, tienes idea de que papeles debería de checar antes de pagar, digo aparte de la información que se encuentra en Registros Púlbicos?).

    Saludos!
     
  4. DRIFTER

    DRIFTER Miembro frecuente

    Registro:
    2 Mar 2007
    Mensajes:
    92
    Likes:
    23
    Los plazos de la entrega de dinero si van en el contrato, pero normalmente solo se incluyen 3 entregas... lo que se entregó por separación (para que no se lo vendan a otra persona hasta que se firme el contrato compra/venta), lo que se entrega al momento de firmar el contrato compra/venta (algunas veces el monto de la separación se suma a este y se evita poner lo de la separación) , y la contra-entrega (cuando ya te dan las llaves del depa). Pero hay compradores que evitan dar todo el dinero en contra-entrega y lo dan cuando ya este independizado. Claro, esto solo lo puedes aplicar cuando la compra sea al contado, por que si fuera hipotecada, entonces tu recoges un cheque de gerencia del banco con el saldo total y lo depositas a la cuenta de la constructora/inmobiliaria.

    Independizar significa cuando el inmueble esta inscrito en los Registro Públicos a tu nombre, osea, el predio ya pertenece legalmente a ti, el comprador, y lo puedes vender, hipotecar, etc.

    La diferencia en el precio de un depa en construcción y terminado suele a ser mas o menos $5,000 (los primeros que se venden son casi siempre mas baratos, pero hay que se asegurarse que la constructora sea de confianza cuando se compra en planos).

    Cuando compres de segunda, sea depa o casa, debes fijarte que no haya deudas en sedapal y luz del sur (no se que tan importante sea una deuda de telefónica, porque creo que el numero no se fija al inmueble). Si hay una deuda a sedapal, esta se queda con el inmueble, así que la persona que lo compro asume esa deuda. Te cuento, en sus primeros años, la constructora a la que yo trabajo compro una casa con una deuda de S/.15,000, y esta no aparecía en los recibos ni en la SUNARP, ya que sedapal daba la facilidad de poder continuar los pagos mensuales sin cobrar la deuda ni cortar el servicio. Esa deuda atravesó por 3 compradores anteriores, cuales todos se negaron a pagarla, hasta que la constructora tuvo que absolverla, caso contrario, los depas no se podían vender.
     
  5. dextroyer1987

    dextroyer1987 Suspendido

    Registro:
    3 Nov 2008
    Mensajes:
    297
    Likes:
    4
    interesante, yo estoy comprando un depa por san miguel a $50000 110 m2