¿compro O alquilo casa? El Comercio

Publicado en 'Economía y Finanzas' por Antonio Ulloa, 4 Abr 2009.





  1. Antonio Ulloa

    Antonio Ulloa Miembro frecuente

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    El Día 03 de abril el comercio Publico un articulo titulado ¿compro o alquilo casa?
    En el resumía algunas de las opiniones vertidas en este y otros foros
    Por ejemplo aceptaba que los precios de materiales habían venido decreciendo de forma continua durante los últimos 5 meses lo que muchos foristas aquí estaban reacios a aceptar por lo que publique unos cuadros del INEI fuente que también cita el comercio.

    Reconocía también que la demanda había disminuido y que los precios iban a la baja que todo indicaba que esta continuaría hasta el último trimestre del año pero de allí señalaba sin citar fuente alguna, podría no bajar más.
    Asimismo y en contradiccion con lo anterior que las tasas hipotecarias podrían seguir siendo “altas y duras” por algunos meses explicando esto en la falta de liquidez originada por la crisis.
    El articulo reconocía que “Menores costos por materias también permitirán que las empresas constructoras reduzcan sus precios compensando en alguna medida el alza de las tasas”

    En general estos aspectos del tema inmobiliario habían sido tocados en este foro pero las fuentes del comercio sin duda bancos e inmobiliarias a pesar que presentaban el panorama real divagan en algunos puntos: En la deuda que un comprador adquiere por una propiedad, deuda que es por una buena parte de su vida laboral y que influirá directamente en la calidad de vida que esté y su familia puedan tener, hay dos aspectos bien diferenciados: el precio de la inmobiliaria y las tasas de los bancos, el primero inflado por especulación se ha frenado porque los compradores al fin han reparado que comprar a cualquier precio es algo que seguramente lamentaran a futuro es decir el comprador se ha autoeducado. Aprendió que los vendedores siempre pondrán pretextos y harán las comparaciones más absurdas para incrementar despiadadamente el valor de sus predios, sin embargo omitirá y mentira cuando haya factores que deberían justificar la baja de tales precios. Es decir se ejerció el único poder que tiene un comprador limitar la compra misma.

    Respecto a las tasas hipotecarias el pretexto de la falta de liquidez se contradecía con lo publicado un día antes al señalar el alza de la bolsa , citaba el aumento de liquidez y se contradecía con todo lo que hemos escuchado en los últimos meses respecto a que la crisis no se manifestará como falta de liquidez en Perú, Incluso el BCR había tomado medidas al respecto para evitar un problema futuro como indico Velarde cuando bajaron los encajes "Tal vez no era necesario bajar los encajes, pero esto se ha dado como señal de que hay la liquidez suficiente para prestar, que (los bancos) no se asusten". Por otra parte si la liquidez obliga a los bancos a ser mas cautos al otorgar créditos esta cautela es un tema de evaluación del cliente y no de levantar las tasas pero el comercio en el párrafo final indicaba que “incluso, si usted no suele planificar su futuro, no ahorra y muy rara la vez el sueldo le alcanza hasta fin de mes, puede postular a uno…” Esto como mínimo es una contradicción como máximo una bestialidad nosotros señalamos que los bancos no están dispuestos a bajar las tasas hipotecarias así como así sencillamente porque jamás intentaran conciliar su interés comercial con el interés social que esta acción requiere si pudieran los bancos seguirían subiendo ilimitadamente las tasas mientras tengan confianza que los clientes sigan tomando estos precios altos. Además acá hay todo un tema si nos ponemos a tocar el peligro de las tasas variables.

    Aquí esta el sancochado el gobierno en un primer momento anuncio que bajaría a través del banco de la nación las tasas de interés para los programas techo propio y mi vivienda a 10% que esperaban que esto fuera seguido por la banca privada, este mensaje se escucho muchas veces luego se fue reduciendo y luego de “un conversao” del sector con los bancos se anunció que la tasa bajará a 10.5 % solo para techo propio, se diluyo aquí el tan pregonado espíritu de justicia social que lleva a condonar créditos, el gobierno debe dar el ejemplo y proceder a dar tales créditos para todos los peruanos que cumplan las condiciones a través del banco de la nación. Me hizo acordar a la actitud tomada con telefónica respecto a la renta básica con estas actitudes el ejecutivo queda como un “palomilla de ventana” y demuestra que los intereses de los grandes siempre priman.
    Ahora se anuncia un cambio en el escenario inmobiliario y una oferta mayor para los sectores C y D lo cual es bueno, lo que no debemos olvidar es que de nosotros los compradores depende evitar el abuso ejerciendo nuestro poder de no endeudarnos en condiciones desfavorables.
    Usted ¿que opina?.
     


  2. cgonzalo84

    cgonzalo84 Miembro de plata

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    Aqui las opiones de la mencionada noticia en la opcion comentarios de la misma pagina web del comercio:


    Comentarios(25)
    henry david

    Donde existe departamentos para comprar en san borja por S/. 1150? Eso me suena a falsedad!. Por favor citar la fuente

    Los bancos tienen tasas altisimas. Yo quiero comprar un departamento, he buscado muchas alternativas y todos los bancos ponen requisitos muy dificiles, y las cuotas salen a $ 600.00 aproximadamente (y para 30 años). por un departamento de 100 m2.

    Por eso solo me queda alquilar


    JOSE ARAMBURU

    Un punto a tomar en consideración es la persona que viene pagando un alquiler del mismo nivel o mayor que una cuota mensual por un credito hipotecario, pero su capacidad de ahorro es mínima, es decir le tomará mucho tiempo lograr juntar el 10% del valor de la vivienda deseada para poder lanzarse a comprar un departamento.
    Si se quiere dinamizar el mercado inmobiliario, por ende los creditos, por que no otorgar un crédito por el 100% del valor de la vivienda a un empleado dependiente que muestra estabilidad laboral y capacidad de pago??


    christian

    buenos dias:
    primero que nada creo que es mejor inversion comprar que alquilar definitivamente, pero concuerdo con el primer senor no existe en san borja, surco o miraflores un departamento cuyo pago mensual al banco sea de 1200 soles es imposible, todos son mayores de us$550 dolares minimo! ahora es cierto que hay bancos que te financian mas del 90% pero por fabor como pueden pedirle a las personas que se endeuden tanto! si digamos un inmueble de us$100,000 financio 90,000 en 20 anios voy a pagar cuotas de porlomenos 700 dolares para en 20 anios terminar pagando casi el doble por un bien inmueble! lo mejor es buscar departamentos bien ubicados y que esten dados por el plan mi vivienda amenos que no quiera vivir endeudado toda su vida!
    mi rcomendacion es comprar, pero antes de comprar es tener una buena cuota inicial xq sino es muy caro!

    LUIS

    SERIA BUENO QUE ESPECIFIQUE LA FUENTE YA QUE HE BUSCADO POR SAN BORJA..Y NO HE VISTO NI POR SAN ISIDRO EL PRECIOSA QUE USTED ESTIMA AL DECIR QUE HAY DEPARTAMENTOS DE S/. 115O ... ES UN ENGAÑO

    tuque sabes

    No sean irresponsables haciendo articulos de este tipo. Si quieren hacer negocio de corretaje para los bancos, no se aprovechen de su prestigio, pues hay gente que todavia cree que son serios.
    En pocas palabras recomiendan que nos apuremos a comprar, pues el precio va a bajar solo hasta fin de ano......de cuando aqui se han convertido en pitonisos?????? muchos de los que estan metidos en la macro economia se cuidadn de dar alegremente pronosticos sobre el comportamiento del mercado en general, el ùnico que se mandaba a hablar sin fundamento era caballo loco y ahora....ustedes!

    Paolito

    Totalmente de acuerdo con el anterior lector... Donde puedes conseguir un depa en San Borja a 1150 soles mensuales???? TOTALMENTE FALSO. EN San Borja los depas en venta estan en el orden de 800 a 1000 dolares por metro cuadrado. Es decir un depa de 100 m2 ronda los 90,000 dolares en promedio. Quizas lo encuentres a 70,000 pero en proyecto y sabe Dios cuando te lo entregaran. Ademas un prestamo de 70,000 dolares a 20 años no te baja de 700 dolares mensuales o 2200 soles. Pagar una cuota de 2200 soles mensuales significa un sueldo neto de por lo menos 6600 ( o 10,000 en bruto ). Cuanta gente en el Peru gana 10,000 soles mensuales??? El señor Luis Davelouis está TOTALMENTE DESFASADO y parece que no conoce San Borja!!!!


    Lelia

    Sera posible obtener informacion de algunas paginas de internet para busqueda de departmentos en Lima? Me ha sido dificil encontrar esos anuncios en este medio.
    Gracias


    #11 | 12:35 | 03/04/2009
    Juan Calvo

    ¿En San Borja la cuota mensual por un departamento de 100m S/ 1150? cuesta creerlo, en todo caso si Luis Davelouis puede darme el telefono o la dirección del edificio encantado de comprar el departamento.

    Yo entiendo que los constructores están preocupados por que no venden y impulsan este tipo de articulos, pero debemos ser objetivos


    #13 | 12:39 | 03/04/2009
    Juan

    Eso de que la demanda supera a la oferta es algo para analizar porque si, es verdad, que existen muchos con ganas de comprar pero quienes realmente pueden acceder a las dificiles condiciones de los creditos muy pocos entonces conseguir compradores es cada vez mas dificil. Lo que esta sucediendo es que los bancos y constructoras estan aguantando porque hay todavia baja morosidad pero la venta esta baja y es simple verlo porque los departamnetos primero se venden antes de construirlos y en algunos casos he visto esperar hasta mas de 6 meses para poder iniciar la construccion.


    #14 | 12:55 | 03/04/2009
    John

    Creo que el articulo lo enfoca mal.
    No hay ni un bien en la tierra, donde una mala inversion deje a su inversionista en la banca rota. Y los inmuebles no escapan esa realidad.
    El momento es muy malo, los bienes raices estan sobrevaluados, y la matriz para determinar su precio no es la escazes de terreno sino la capacidad de pago del siguiente comprador.
    En el Peru y en especial en Lima, la capacidad de pago se vera muy afectada en los proximos 60 meses y esto hara imposible la venta de inmuebles a los precios actuales.
    Lo que vemos en los carteles de Venta o Alquiler en las calles de Miraflores y S.I es el primer indicio de esta nueva realidad.
    Adicional este es un mundo global y no es posible que en Lima una propiedada valga mas que en Los Angeles, Phoenix, Dallas o Miami.
    Los Americanos ganan multiples veces mas que los Peruanos! Algo flota en el agua! y no es papel!

    #16 | 13:20 | 03/04/2009
    Angel

    Interesante articulo, pero considero que muchos de los comentarios que se han hecho tienen mucho de cierto. El pago por intereses es altisimo por un plazo de 20 años (inclusive pagando 14 cuotas al año) y no te permite ahorrar. No se ha tomado en cuenta que cuando el departamento es propio debes pagar por: Arbitrios, Servicios (Luz, Internet, Agua, Telefono, Limpieza, entre otros), Mantenimiento del edificio, etc. Muchas veces estos servicios suman alrededor de S/.700 y si a esto le sumamos la cuota del departamento... ya la opción de comprar un bien de esta naturaleza cambia.


    #17 | 13:42 | 03/04/2009
    Roberto

    Permitanme discrepar, es decir, desde mi punto de vista es mas conveniente alquilar que comprar. Dadas las circunstancias existentes, el alquilar a un promedio de 500 dolares mensuales por un periodo de 30 anos ( tiempo estimado desde que tienes la edad suficiente para independizarte hasta la esperanza promedio de vida ).
    Considerando que no tienes hijos o no tienes pensado dejar herencia o algo parecido, resultaria mas barato alquilar por este lapso de tiempo e incluso cuentascon la ventaja de mudarte y cambiar de ambiente cuando mejor te parezca, lo cual es mas complicado con una casa propia.


    #18 | 14:20 | 03/04/2009
    Raul Ardles

    Pienso que deberia regularse o por lo menos vigilarse los precios de los inmuebles. Un departamento que hace un par de años lo veias por 50mil dolares ahora esta a mas del doble. Todos se volvieron locos con los precios, aprovechandose de la demanda. Es legal cobrar cantidades infladas por algo que no tiene ese costo? Es legal que los bancos cobren esos intereses de usura? No tengo muchas esperanzas que el gobierno haga algo al respecto.


    #19 | 14:27 | 03/04/2009
    Carlos L.

    Yo vivo en un departamento alquilado, donde pago mensual US$300, en la molina, tiene aprox 120 mt. Ahora, si deseo comprar un departamento de las mismas características, y con mi increible sueldo mensual, voy a conseguir comprar por US$ 700 dolares. Para ello, voy a tener que almorzar pan con agua. Es solo mi comentario.


    #20 | 14:58 | 03/04/2009
    Rojas

    Comparto mi experiencia con ustedes, hace año y medio adquiri un dpto. a un precio en el cual la gente promedio pueda endeudarse sin necesidad de sacrificar el resto de sus ingresos, quizas no fue lo que uno buscaba, pero al menos estoy muy satisfecho, lamentablemente vi pasar por mis ojos en el lapso de busqueda como los departamentos subian en tan poco tiempo, como dicen muchos, actualmente las propiedades se encuentran muy sobrevaluadas, ahora veo un monton de amigos buscando inmuebles y las condiciones no son tan alentadoras, no comparto la idea de adeudarse el 100%, pues al final te sale 2.5 a 3 veces el precio del dpto., les recomiendo especialmente a los jovenes como yo ahorrar una cuota inicial lo mas que se pueda, oajala las condiciones crediticias se sincericen para el bienestar de los peruanos que tenemos la necesidad de adquirir una propiedad, ante el deficit de viviendas.


    #21 | 16:01 | 03/04/2009
    jean carlo

    Falta competencia en el mercado financiero peruano, las tasas y condiciones son abusivas. Habra que esperar....


    #22 | 16:19 | 03/04/2009
    daniel

    ESTOY TOTALEMNTE DE ACUERDO CON LOS COMETARIOS RESPECTO A QUE UNO PUEDE ENCONTRAR DEPARTAMENTOS EN SAN BORJA A ESE PRECIO, IMPOSIBLE ENCONTRAR A UNA CUOTA ASI. YO ACABO DE COMPRAR UNO EN LA URB NEPTUNO (AL FRENTE DEL JOCKEY), ME SALIO ALGO COMODO DEBIDO A QUE ARRIESGUE Y LO COMPRE EN PLANOS, PERO FUE UN TEMA DE RIESGO PARA TENER UNA MAYOR RENTABILIDAD.

    YO RECOMIENDO QUE ANTES DE COMPRAR SE PASEEN POR LA ZONA QUE QUIEREN Y VEAN PRECIOS Y ACABADOS (IMPORTANTISIMO), Y QUE ADEMÁS JUNTEN UNA BUENA CANTIDAD DE DINERO PARA SU CUOTA INICIAL, PARA QUE SUS CUOTAS MENSUALES SEAN BAJAS Y NO ESTEN PREOCUPADOS A FIN DE MES.


    #23 | 16:45 | 03/04/2009
    oliver

    creo que debemos entrar al negocio de casas/depas con mucho cuidado. mira lo que paso en eeuu y los efectos que a tenido. creo que siempre debemos andar pensando que lo que paso en eeuu podra pasar tambien en peru. no nos debemos comprometer a mas aya de lo que podemos con ninguna inversion.


    #24 | 19:08 | 03/04/2009
    David Munoz

    Gracias ,y diganme para los que quieren comprar desde el extranjero cuales son las facilidades?Yo soy perunao vivo en USA,y digame si hay credito para nosotros?AYuda de algjuien que sepa sobre este tema,
    Gracias.


    #25 | 21:10 | 03/04/2009
    Kiko

    Definitivamente no existe un departamento en San Borja por menos de US 600.00 mensuales y eso dando un 10% de cuota inicial, mas 3% de impuesto de Alcabala, sin mencionar los impuestos prediales y arbitrios.
    Hacen mal con ilusionar a la gente con esta clase de datos.
    Sin embargo y ya que se mencionaron los departamentos de Miraflores debemos decir que indudablemente ha existido un boom de demanda en los ultimos años pero no por la gente que trabaja y vive en el Peru, sino por aquellos Peruanos que viven en el extranjero y que tenian trabajo y un ingreso saludable (hasta antes de la crisis), me consta que hay edificios completos de Miraflores donde el 60% de los dueños viven en Estados Unidos y Europa. Lo que hacian era comprar y luego rentar esos departamentos por semanas o meses especialmente a turistas.
    Ahora muchos de estos compatriotas ya no tienen trabajo y dejaron de cumplir con las cuotas de pago y para colmo ha bajado tanto el turismo que es muy dificil encontrar quien rente esos departamentos a los precios que estaban acostumbrados.
    Que bueno para los que vivimos aqui porque esa demanda ya no existe , ademas los materiales de construccion estan bajando lo que va a hacer desaparecer la especulacion por unos años. Mi consejo es que no compren ahora y exijan pagar no mas de US 700 o US 800 por metro construido (hoy piden hasta US 1200) y pronto van a ver precios razonables para comprar.

    Acaso las inmobiliarias, corretajes y constructoras creen que somos ingenuos???!!!
     
  3. mendeleyev

    mendeleyev Suspendido

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    Es cierto. Las inmobiliarias van a pagar para que se publiquen estos artículos. Hay mucha plata de por medio.....Propongo crear una red a fin de detectar como bajan los precios de los inmuebles en distintos distritos de Lima. Por ejemplo yo puedo dar datos de Santa Patricia....en algún momento no van a poder aguantar y van a tener que sincerar los precios
     
  4. bigjhon

    bigjhon Miembro nuevo

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    buenas noches a todos ,sigamos difundiendo estas noticias sobre el sector inmobiliario que esta muy inflado en cuanto a precios,no es posible que las propiedades en nuestro pais estan igual o mayor aun que en los estados unidos (donde los sueldos son mayores que en nuestro pais)y aqui las tasas de interes siendo aun 10% anual es elevadisima,hay que educarse en la parte financiera todos los peruanos y no dejarse llevar por la emocion cuando uno califica a un credito hay que ver las condiciones,uno no debe endeudarse mas del 30% de sus ingresos ,vean lo que sucede en usa,europa ,los deudores quieren devolver las propiedades y los bancos no las reciben.
     
  5. mendeleyev

    mendeleyev Suspendido

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    Considero este programa en excel bueno para aclarar algunos aspectos sobre la adquisición de vivienda y comparar entre las alternativas de compra vs. alquilar
    http://economia-excel.blogspot.com/2...-vivienda.html

    La vivienda es uno de los bienes económicos más importantes, dado que es necesaria para todas las personas y en ella empleamos un porcentaje muy alto de nuestra renta disponible (en torno al 25 % de media). Por ello, nos proponemos comparar entre las dos formas de adquirir una vivienda (compra o alquiler), utilizando un modelo de simulación Excel, que calcula el patrimonio acumulado en el supuesto de destinar las mismas cantidades de nuestra renta a ambas formas, y en función de los precios, condiciones de financiación, ipc, deducciones fiscales y tipos de interés previstos durante un periodo determinado.
    El modelo parte de los supuestos siguientes:
    1. Que el inquilino ahorra la diferencia hasta lo que pagaría el propietario por el préstamo menos deducciones más gastos de la propiedad.
    2. Que las variaciones previstas se mantienen constantes durante el periodo de simulación, por ello conviene utilizar porcentajes medios.
    3. La cantidad ahorrada por el inquilino se capitaliza a principio del año siguiente.
    4. Se computan los deducciones fiscales en el año de devengo cuando en la práctica suelen cobrarse en el siguiente.
    5. Los precios de compra y alquiler se consideran que son de una vivienda similar en cuanto a calidad y ubicación
    6. No se tiene en cuenta la mayor liquidez que representa el ahorro.
    7. Tampoco la diferencia de utilidad por el uso de propiedad o alquiler, por considerarla subjetiva.
    8. El patrimonio neto, está representado por el valor de la vivienda en caso del propietario menos el saldo del préstamo y en el ahorro acumulado en el caso del inquilino.

    Se calcula el resultado de la inversión para la compra utilizando las siguientes variables:
    · Valor actualizado de la vivienda.
    · Entrega inicial.
    · Financiación mediante préstamo.
    · Plazo del préstamo.
    · Tipo de interés del préstamo
    · Deducciones fiscales.
    · Gastos por propiedad actualizados.

    Y para el alquiler-ahorro del inquilino.
    · Alquiler mensual actualizado.
    · Deducciones fiscales.
    · Ahorro de la diferencia respecto de lo que pagaría el comprador.
    · Intereses por el ahorro acumulado.
    · Mismo plazo que en caso de la compra.

    El resultado final se obtiene comparando el valor del patrimonio del comprador con el ahorro acumulado del inquilino, suponiendo que han vivido en una vivienda de iguales características y que está disponible para el inquilino en el mismo valor nominal del comprador.
     
  6. mendeleyev

    mendeleyev Suspendido

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    No les gusto el programita???????....bueno....a mi me pareció interesante
     
  7. antonio ubillus

    antonio ubillus Miembro nuevo

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    El programita esta interesante.... pero mucho mas la web con todos esos programas.....como siempre ud muy gentil my estimado.......

    Saludos cordiales......

     
  8. OCHICHORNIA

    OCHICHORNIA Miembro nuevo

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    Hay otro aspecto que han olvidado mencionar. amigos. Hay una gran desconfianza por la forma como han sido construidos los nuevos edificios de departamentos. Muchos de ellos se han rajado lo cual deja en claro que ha habido bastante negligencia y robo de material por parte de las empresas constructoras.
    Con el terremoto del sur se notò mas aun esta deficiencia en las edificaciones nuevas en Lima (varios edificios se rajaron increiblemente).
    Con todo esto hay mucha reticencia de la gente a comprar un departamento pues es una ruleta rusa, no sea que te toque una de estos "castillos de naipes" y chau platita.

    Es otra de las razones por la que los precios estan bajando, no es solo la crisis.
     
  9. Antonio Ulloa

    Antonio Ulloa Miembro frecuente

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    viendo el post del amigo ochicornia,quería acotar lo sgte: ES necesario que el comprador exija los certificados de materiales y las pruebas realizadas, el otro dia acompañe a un familia a el proyecto de los parques del agustino, allí ya han construido varios bloques de vivienda que ya estan habitadas, al llegar al módulo de atención fuera de las maquetas contaban con un departamento modelo claro que te indicaban que los materiales eran distintos y el área aproximada, solicitamos poder ver un epartamento de los ya construidos se nos dijo que no, al insistir en ver siquiera las áres comunes, tambien se nos negó y nos dijeron la gente no hace tantas preguntas para comprar.