Ciclo inmobiliario

Publicado en 'Economía y Finanzas' por mendeleyev, 29 Set 2008.





  1. mendeleyev

    mendeleyev Suspendido

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    ¿EN QUE PARTE DEL CICLO INMOBILIARIO NO ENCONTRAREMOS EN PERU? A CONTINUACION COPIO PARTE DE UN ARTICULO QUE ENCONTRE AL RESPECTO:
    Los ciclos no son leyes naturales sino que son resultado de la manifestación de ciertas leyes naturales... Por ejemplo veamos un bosque en el que tenemos conejos y zorros, cuando los zorros se comen muchos conejos estos se reproducen y tenemos cada vez mas zorros y menos conejos y mas demanda de conejos, entonces llega la escasez de conejos y los zorros empiezan a morir de hambre y los conejos empiezan a poder reproducirse de nuevo hasta que tenemos pocos zorros y muchos conejos y se vuelve a repetir el ciclo.
    Por tanto en la economía pasa igual, por eso tenemos booms y busts... Los booms culminan cuando la gente termina de estar convencida de que la subida va a ser para siempre y que el paradigma a cambiado y lo que antes ocurría cíclicamente ya no es valido y ahora las leyes son otras y la subida será eterna...
    Los bust son lo opuesto, el bust termina cuando la mayoría de la gente esta con un pánico increíble y piensan que ya no existirá una recuperación posible y que esto es la hecatombe, el fin y este negocio esta terminado y nunca se recuperara... Después tenemos la fase intermedia en la que la gente se olvida del boom y el bust en ese sector y va a otros, hasta que se olvidan de lo que paso en este ciclo y vuelven a repetirlo.
    En la inmobiliaria los ciclos son mas largos ya que es mas difícil olvidarlo, pero ocurren, si calculamos la subida de la vivienda en los últimos siglos , ha tenido muchos boom & bust pero a largo plazo equivale a la inflación, esto es perfectamente lógico y coherente ya que nada puede subir o bajar mas que la inflación a largo plazo o en algún momento será inaccesible para la inmensa mayoría o no valdrá nada, solo las cosas que son escasas pueden subir más que la inflación.
    La causa basica de estos ciclos es que el precio de la tierra se incrementa con el crecimiento económico, lo cual nos lleva a una demanda especulativa de la tierra que acelera el crecimiento y así se infla la burbuja.
    Se incremente la actividad de construcción de viviendas justificando así los precios exorbitantes pagados por la tierra y se buscan excusas del tipo de demanda, necesidad, escased etc...
    Esto nos lleva a un incremente de los préstamos, si los tipos de interés acompañan esto produce una burbuja todavía mayor.
    Mi opinión personal es que la vivienda no puede subir mas que la inflacion en el largo plazo, por tanto, las subidas por encima siempre seran corregidas, si ves un barrio en el que la gente que vive alli, ya no podria vivir si tuviese que comprar ahora... no compres!
     


  2. mendeleyev

    mendeleyev Suspendido

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    EL ARTÍCULO COMPLETO LO ENCUENTRAN EN : http://www.rankia.com/blog/dalamar/2008/06/los-ciclos-5-ciclo-inmobiliario.html
    El Sector contrucción creció en 20.9% (solo en los primeros seis meses del año el aumento de estos materiales fue de 13.57% en relación con similar período del 2007)en el último trimestre del año, el más alto desde 1995. Hasta en 6% se habrían incrementado los precios de las viviendas ubicadas en Lima Metropolitana y el Callao debido a las fuertes alzas registradas en los precios de materiales para la construcción. Entre los factores que incidieron en el alza de estos materiales están la fuerte demanda generada por el boom del sector construcción. A ello se suma el alto precio del petróleo y del cobre que tienen gran incidencia en el precio final. Los departamentos en Lima y Callao, que se encuentran por encima de los US$ 25 mil, aumentaron entre 5% y 6%. Mientras que aquellos que están por debajo de los US$ 20 mil, el alza osciló entre 3% y 4%. En distritos como San Isidro, Miraflores o San Borja el precio del metro cuadrado se habría elevado alrededor de 50%. Según el último dato del INEI la inflación está en 4.94%. Además está bajando el petróleo y los precios de los metales como el cobre también está cayendo. El 75% de empresarios del sector construcción estiman que percibirán un aumento en los precios de sus insumos para los próximos tres a cuatro meses, reveló la Encuesta de Expectativas Macroeconómicas: Junio 2008 del BCR. El 20% proyecta que éstos se mantendrán y solo cinco que disminuirán. DE ACUERDO A ESTO: NO ESTAREMOS EN EL TERMINO DEL BOOM, PENSAR QUE LA SUBIDA VA A SER PARA SIEMPRE...Y UNA PREGUNTA¿CREEN QUE CON LA INFLACIÓN ACTUAL, ALGUN PROPIETARIO DE UNA VIVIENDA EN LA MOLINA U OTRO DISTRITO SIMILAR PODRÍA COMPRAR LA VIVIENDA AL COSTADO DE LA QUE YA TIENE?...YO CREO QUE NO. ME PARECEN QUE LOS PRECIOS DE LAS VIVIENDAS ESTAN SOBREVALORADAS Y SE VIENE UNA ETAPA DEL CICLO INMOBILIARIO HACIA EL BUST
     
    Última edición: 29 Set 2008
  3. mendeleyev

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    ESTA NOTA LA ENCONTRE EN UNA ARTÍCULO REFERIDO A LOS CICLOS DEL SECTOR INMOBILIARIO. ME PARECE QUE SE ACOMODA BIEN A LA SITUACION ACTUAL DEL PERU¿QUE OPINAN? : En momentos de incertidumbre económica, cuando la demanda se paraliza, lo normal es que aparezca una corrección de precios moderada, quizá una estabilización. Mientras los tipos de interés no suban vertiginosamente y no se produzca un fuerte deterioro de la actividad económica, traducido a su vez en un aumento considerable del desempleo, el mercado inmobiliario, especialmente la vivienda, tenderá a no sufrir caídas de cierta magnitud en su valoración.
     
  4. mendeleyev

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    La intención de este tema es tratar de llamar la atención sobre las inversiones inmobiliarias. He escuchado muchos asesores financieros sugerir invertir en inmobiliarias como refugio ante la incertidumbre económica. En mi opinión, este ya no es un buen momento para invertir en inmuebles. Actualmente los precios están sobrevalorados y aunados a los problemas inflacionarios los precios deben caer. Probablemente no este año pero a mediados de próximo año si deben comenzar a caer. Lentamente al principio. Casí imperceptible y luego el 2010 si con cáidas significativas. Finalmente, recomiendo a aquellas personas que quieran comprar una casa , terreno o departamento a esperarse unos 2 años a fin de realizar una buena inversión
     
  5. mendeleyev

    mendeleyev Suspendido

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    SERA QUE LA DEMANDA DE CASAS DEL PROGRAMA TECHO PROPIO A DISMINUIDO???AUNQUE ES UN POCO ABSURDO LAS MEDIDAS DEL GOBIERNO PUES POR UNA LADO AUMENTAN EL BONO DE FINANCIAMIENTO POR OTRO LADO SUBEN EL PRECIO DE LAS CASAS A PESAR QUE LOS MATERIALES DE CONSTRUCCION ESTAN BAJANDO DE PRECIOS. SE QUEDARON ENGANCHADOS CON ESTAS CASAS....El Gobierno ha decidido aumentar el monto del Bono Familiar Habitacional (BFH) para adquirir las casas del programa Techo Propio.En los próximos días se dará a conocer el monto exacto del incremento, la idea es que la cuota del crédito inmobiliario no supere el 25% del ingreso familiar.El Gobierno emitirá, en breve, un decreto supremo en el que se ordena elevar de S/.33,500 a S/.42,000 el precio máximo de las viviendas de Techo Propio. La crisis internacional no afectará el dinamismo de los préstamos hipotecarios. El grueso de la población que requiere casas de interés social cuyos precios fluctúen entre S/.30,000 y S/.60,000. Debido a la reducción del precio del acero (20%) y del petróleo, se espera que el valor de los materiales de construcción tenga una reducción, lo que contribuiría a que el precio de las viviendas tienda a disminuir
     
  6. rfmiguel

    rfmiguel Miembro nuevo

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    Estimados Amigos

    Les agradeceria me comenten si es recomendable, comprar un departamento en estos momentos, considerando la incertidumbre economica.

    Gracias

    Rolando
     
  7. limeño

    limeño Miembro frecuente

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    Estamos en la cima del ciclo, yo creo que los precios de las casas y departamentos comenzaran a bajar paulatinamente no es el momento para comprar propiedades, las tasas de créditos hipotecarios han subido 2% los últimos 15 días esto afecta a los posibles compradores, la crisis mundial ya comienza a golpear.
     
  8. mendeleyev

    mendeleyev Suspendido

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    Completamente de acuerdo contigo Limeño. El problema que va a bajar lento pues las personas aceptan rápidamente que sus propiedades aumenten de precios pero son reaccios ante la baja...cuestión de psicología de grupos poblacionales. Suerte
     
  9. Gatto01

    Gatto01 Miembro diamante

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    imagino que la precaucion no solo debe ser en el sector inmobiliario, esto es aplicable a todos los creditos existentes o solo inmobiliario??? ya qe estoy pensanso comprarme un carrito!!!
     
  10. limeño

    limeño Miembro frecuente

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    Gatto01, hoy salio en GESTION que las tasas de interés de las lineas de crédito de corto plazo estan subiendo.
     
  11. pantonit

    pantonit Miembro nuevo

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    Estimados amigos, es probable lo que las casas y depas, caigan de precio paulatinamente hasta que la crisis pase, ahora que opinan de las oficinas, hay una gran demanda y muchos proyectos, Cronos es un ejemplo, cobra $17/m2 y tiene un 80% copado, seria buen momento para comprara para alquilar a empresas, el m2 esta alrededor del 1000 a 1250 en surco y san isidro... ahora las empresas lo estan demanadando, pero que pasara cuando sus ventas caigan por la menor demanda de USA y las subidas de tasas de interes...
    Agradeceria a los eruditos sus comentarios y tambien dirian que harian Uds. con el capital que tiene, en que invertirian... en las crisis hay mucha gente que hace dinero, si alguien pierde, siempre hay alguien que gana... que harian Uds....
     
  12. limeño

    limeño Miembro frecuente

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    Fuerte subida de las tasas hipotecarias de 8%,9% a 13%,14%, estas mayores tasas (75%) aproximadamente, afectaran negativamente los precios de las casas, departamentos.
     
  13. mendeleyev

    mendeleyev Suspendido

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    ¿QUE OPINAN?...Los proyectos para la construcción de viviendas para los sectores C y D, es decir para la población de menores recursos se incrementarán considerablemente a partir del 2009 debido a los mayores beneficios que ahora otorga el programa habitacional, Techo Propio, manifestó el ministro de Vivienda, Construcción y Saneamiento, Enrique Cornejo. Refirió que ello es una de las ventajas de la modificación del Reglamento Operativo para Acceder al Bono Familiar Habitacional, que establece que los beneficiarios podrán acceder a bonos de 10,500 o 17,500 nuevos soles, para adquirir una Vivienda de Interés Social, que otorga el programa Techo Propio.

    “El nuevo valor de Techo Propio, da una señal de seguridad al mercado y a los inversionistas, de que el Estado seguirá dirigiendo todos sus esfuerzos a este sector, mediante acceso al crédito y a una vivienda digna”, dijo.
     
  14. christianturpo

    christianturpo Miembro frecuente

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    Chevere.

    Y creó que si esta interesante.
    Bueno en todo caso. La economía a largo plazo es la misma.
    Pero en corto plazo es diferente.
    A algunos les afecta y a otros les ayuda.
    Bueno me gusto.
    Gracias amigo por la aportación
     
  15. rfmiguel

    rfmiguel Miembro nuevo

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    Saludos Amigos

    Creen ustedes que las tasas de interes para credito hipotecario, bajen.

    Gracias
     
  16. limeño

    limeño Miembro frecuente

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    Fuente: El comercio.com.pe
    31 de octubre de 2008

    ¿Adónde van las tasas de interés?


    Por Luis Davelouis

    Endeudarse puede ser una buena idea para comprar un bien costoso, contratar un servicio o realizar una inversión.

    Sin embargo, para endeudarse a tasas razonables hay que ser una suerte de adivino o, al menos, hay que tener claro qué es lo que le depara el destino a la economía y a las finanzas del país. Después de todo, muchas de las deudas que asumimos, incluso las de nuestras tarjetas de crédito, tienen tasas de interés variables. Esto es, que la tasa que nos cobran puede ser modificada unilateralmente por la institución emisora siempre que las condiciones del mercado así lo exijan y que nos lo anuncien con 15 días de anticipación.

    Por supuesto, las veces que la tasa es modificada por el banco casi siempre es al alza, pues solo cuando la competencia amenaza a un banco con comprarle una deuda, este reducirá su tasa para retener al cliente.



    ¿ADÓNDE VAN LAS TASAS?
    Hace poco, un funcionario del más alto nivel de un banco local muy importante decía que en el largo plazo "nadie sabe qué va a pasar con los valores (de la bolsa), menos con los tipos de cambio o las tasas de interés".

    Sin embargo, las tasas en soles y dólares en el sistema financiero nacional ya han empezado a elevarse y la mayoría de los expertos consultados opina que lo seguirán haciendo aunque ligeramente en lo que resta del año y durante el siguiente.

    Pero lo interesante es que no todas las tasas van a subir --ni han subido-- en la misma proporción, como explica el gerente comercial del Banco Falabella, Felipe Venturo, cuya institución dedica buena parte de su negocio a los créditos de consumo.

    "En este momento la volatilidad en el mercado es muy alta y eso debe ser trasladado a las tasas activas (para créditos) modificándolas al alza. Probablemente vayan a subir un poquito las tasas en algunas tarjetas de crédito, en el negocio de cuotas. En el mejor de los casos, por uso de tarjeta para compras, las tasas no se moverían", explicó.

    Y si bien las tasas de las tarjetas de crédito aún no han subido, las de los créditos de consumo sí lo han hecho, pero es difícil calcular en cuánto, pues dependiendo del banco estas tasas pueden variar entre 21,22% (el BIF) y 170,73% (Banco Azteca), según los datos que publica la página web de la Superintendencia de Banca, Seguros y AFP (SBS).

    Eso sí, habría que precisar que las tasas para este tipo de crédito ya venían incrementándose como resultado del aumento de las tasas de encaje por parte del BCR, en su objetivo por controlar el crecimiento de estos créditos para que la demanda no genere presiones inflacionarias.

    "Que el BCR libere el encaje como lo ha venido haciendo en las últimas semanas es una buena señal, pero eso ayuda sobre todo para aliviar las tasas de corto plazo", explican desde el Banco de Crédito (BCP). Esto afecta a los créditos de corto plazo como los de consumo (incluyendo vehiculares) y para mypes.

    En cambio, las tasas de más largo plazo han subido. Así, las de los créditos hipotecarios se han incrementado "de alrededor de 8,5% a más o menos 12%", comenta el gerente general adjunto del Scotiabank, Francisco Sardón.

    Para el gerente de negocios de Mibanco, Miguel González, sin embargo, "pagar 12% por un préstamo a 20 años es inimaginable". Por eso, dicen en el BCP, "son los clientes quienes no saben bien qué hacer, pues nosotros, por ejemplo, seguimos sin variar nuestra oferta de créditos".

    ¿Pero si las tasas han subido en promedio para todos los tipos de crédito, por qué el mayor costo no se refleja en una contracción del otorgamiento de los créditos? Total, si algo cuesta más, lo natural sería que se redujera la demanda por el producto.



    CAMPAÑA DISTORSIONADA
    González, de Mibanco, opina que el alza de las tasas, sobre todo para las mypes, no se ha notado porque estamos ad portas de la campaña navideña, la más importante del año para muchísimos comerciantes que prefieren reducir sus márgenes de utilidad pagando más por los créditos que no hacer negocios.

    En todo caso, en el BCP y la SBS creen que la tendencia de las tasas en el mediano plazo es al alza, pero que deberían ir bajando poco a poco a medida que las condiciones en los mercados internacionales mejoren.

    No obstante ello, se espera que el efecto de las tasas más altas para los créditos se empiece a notar desde enero, una vez pasada la campaña navideña. Y nadie está seguro de cuándo mejorarán las condiciones del crédito en los mercados internacionales. Otra vez, la naturaleza inédita e imprevisible de la crisis oscurece el panorama y la incertidumbre eleva el riesgo y con él los precios de todos los bienes y servicios suben y, como usted bien sabe, la tasa de interés es el precio del dinero.

    MÁS DATOS
    Crédito más caro y menos inversión
    El encarecimiento del crédito es una de las más apremiantes características de las crisis económicas, pues para reactivar la economía se debe buscar un financiamiento cada vez más caro y escaso.El encarecimiento del crédito es una de las más apremiantes características de las crisis económicas, pues para reactivar la economía se debe buscar un financiamiento cada vez más caro y escaso.

    En el Perú hay un límite a lo que puede hacer el BCR en el frente interno inyectando liquidez, por lo que en algún momento habrá que buscar financiamiento en el extranjero, donde las tasas son más altas y el crédito está restringido.

    Ello reducirá el margen de utilidad de los proyectos en todos los sectores, obligando a las empresas a replantearlos, como pasó con Cencosud.

    Por ello, no se endeude --y si lo hace que sea en la moneda en la que percibe sus ingresos y a plazos cortos-- y trate de prepagar sus deudas. Nadie está seguro de hacia dónde se moverán las tasas de interés, pero todos creen que será al alza.

    Yo creo que el proximo año la crisis mundial seguirá incrementando las tasas de interés para los créditos hipotecarios en el Perú.
     
    Última edición: 5 Nov 2008
  17. harumy67

    harumy67 Miembro nuevo

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    Hola a todos por favor si me podrian ayudar, les agradeceria su aportes:
    Estoy interesada en adquirir una casa, he ido al banco y me ofrecen financiarla una parte (no es significativo el prestamo) a una tasa del 11.50% a 15 años (pues cuando recien me case compramos un dapartamento el cual todavia estamos pagando y necesito espacio pues ya tengo una niña) pienso alquilar el dapartamento que tenemos y comprar una casa (en el banco me dicen que lo puedo vender y pagar lo que resta de pagar del departamento pero como lo adquiri con el fondo mi vivienda existe una sancion que tendria que pagar mas el monto del bono de mi vivienda, y no me conviene o si?, si es este el caso el banco me daria un mayor prestamo para la casa ). POr lo que he podido leer no es conveniente adquirir ahora porque el precio de las casas estan muy elevadas pero cuando seria el momento adecuado??, más o menos en que periodo futuro me aconsejaria adquirir esta casa?? y piensan que el credito hipotecario ira a la baja??
    Les quedaria muy pero, muy agradecida cualquier aporte que me podrian dar pues me orientarian mucho sobre el tema (esta entrada sobre el ciclo inmobiliario en muy interesante, no habia leido sobre ello y me interesa conocer mas).
    Muchas gracias
     
  18. mendeleyev

    mendeleyev Suspendido

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    En Gestión salió que en Octubre se había contraído las compras de viviendas en el sector A. Explican que este sector invierte mucho en comprar inmuebles pero antes las pérdidas sufridas por la crisis se han vuelto más cautelosos.

    El sector construcción es el que se activa más lentamente en el auge del ciclo económico y el que más lentamente se retraza en recesión. Cuando las empresas constructoras sientan un crédito más caro para concluir sus proyectos y los compradores igualmente rechazen un crédito caro el efecto se comenzará a sentir. Es cuestión solo de tiempo. Acuerdense de esta nota el próximo año por este mes.
     
    Última edición: 14 Nov 2008
  19. Gavito

    Gavito Miembro frecuente

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    Señores, siguen subiendo los precios del sector a de manera exorbitante, tendra techo la subida?
     
  20. bigjhon

    bigjhon Miembro nuevo

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    ok. si sube cuanto 2,3, 5, 10% ,mas no lo creo,es mas los precios se estabilizaran,el publico ya tiene conciencia del alza exorbitada,los bancos te piden 20% inicial