Burbuja inmobiliaria, problema social o avaricia

Publicado en 'Economía y Finanzas' por Antonio Ulloa, 26 Feb 2009.





  1. Antonio Ulloa

    Antonio Ulloa Miembro frecuente

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    Estamos en una burbuja inmobiliaria

    De diciembre a la fecha el precio de las viviendas y terrenos se ha incrementado hasta más del 30% llegando en algunos casos a ser totalmente absurdos y desligados de los factores que deberían condicionar el valor de los inmuebles. Esto corresponde a la idea central de las diversas definiciones que se da al concepto de burbuja inmobiliaria.:cray:
    A mí parecer algunos de los factores que nos ha llevado a esta situación son:
    1-la disparada del dólar en diciembre, totalmente especulativa, reforzada con la desconfianza emanada de los petroaudios y demás indicios de corrupción.}:)
    2-¿Se han fijado en la cantidad de nuevos corredores de inmuebles? Una gran mayoría recurre a técnicas de apalancamiento financiero, invierten en una vivienda pagan una pequeña parte y el resto lo financian con intereses, luego de algunos meses la venden revalorizada, no tiene nada de ilegal pero contribuye a la especulación, y al no ser una idea complicada muchos tratan de imitarla con los riesgos que implica hacerlo en medio de una burbuja. “Pronto todos se olvidan de la relación entre el precio actual de los activos y lo que sería un valor razonable…Si el proceso continúa, la especulación lisa y llana se apodera de los inversores, todos compran porque el precio sube, y el precio sube porque todos compran (¿paradójico no?). A nadie le preocupa ya si los precios son o no razonables. Llegamos así a la teoría del "Tonto mayor", simplemente cualquier tonto puede comprar cualquier activo a cualquier precio, con tal de que exista un tonto mayor capaz de pagar un precio aún más alto que el pagado por el primero.”:plop:
    3-Sencillamente es algo típico en nosotros, no nos informamos, no conocemos nuestro poder como consumidores, tomamos créditos sin tener una idea exacta de lo que pagamos, el porque lo pagamos y si es razonable. No a todos nos preocupa como debiera el que un banco ofrezca una tasa de costo efectiva anual de 11% y otro de 14% si fuera 15% o 16% también habría gente que los solicite por desconocimiento y falta de información.
    4- Imagínese mas demanda en condiciones crediticias abusivas, busque un simulador de hipotecas y calcule una cuota sobre 20 años vea cuanto corresponde de cada cuota al pago de intereses y cuanto al pago de la deuda, ¿cuantas personas dejaran de cumplir estas obligaciones en los próximos años?:stop:
    El estado busca ahora que la inicial de algunos programas sea reducida hasta el 1% seria óptimo con justiprecios y tazas razonables pero cuando existe el desconocimiento es un gran peligro a futuro y no se justifica con la necesidad de mantener dinámico el sector de la construcción y todos los que de el dependen, las tasas de interés derivan del mercado pero ahora que el banco de la nación entra a este ¿Por qué no baja su anunciada tasa de 11.5 deberían ser las menores, las mas ajustadas a la realidad y referenciales pero por ahora hay tasas menores en bancos privados.

    5- ¿porque los medios de comunicación no tocan estos temas como deberían?
    Informar al público que estamos en una burbuja especulativa no es desalentar la inversión.
    Promover un tasa justa, mediante información comprensibley directa o usando el banco de la nación no es competencia desleal.
    Fomentar un crédito responsable que nos evite a futuros pérdidas de vivienda y ahorros por insolvencia no es discriminar.:chau:
     


  2. Antonio26

    Antonio26 Miembro de bronce

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    Exacto!!!, el publico consumidor, esta cayendo en pagar precios elevados solo por la necesidad de comprar YA!!!, es una locura pagar por un departamento de 60m2 casi 55,000 dolares al cash y financiado cuanto mas ira a salir, en una zona como magdalena o san miguel, lo mejor es esperar a que bajen los precios y no convertirse en un "Tonto mayor"
     
  3. piscis6

    piscis6 Miembro nuevo

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    Esta informacion que encontre en internet , puede detallar que ciertamente estamos frente a este fenomeno, ilustra que las contructoras, inmobiliarias, bancos, demas intermediarios y las politicas del estado contribuyan ha que todo esto acontesca en el Peru. Las burbujas plasman la naturaleza humana de codicia y especulacion, precios cada vez mas altos buscando dinero facil.


    Soy un ingeniero civil de Peru que trabaja en construccion de edificios multifamiliares en Lima, la capital. Les cuento algo. En el año 2002 el gobierno del presidente Toledo genero un credito hipotecario que seria pagado en parte por el Estado para reducir el tipo de interes. Fue un gran golazo ya que permitio que mucha gente tenga acceso a una vivienda digna teniendo un tipo de interes ESTABLE. Pasara lo que pasara el plus lo pagaria el estado. La tasa estable era de 10% anual aproximadamente.
    En aquella epoca la estructura de costos de un departamento con acabados promedio era la siguiente:
    Estructura: $ 110 / metro cuadrado
    Acabados: $ 150 / metro cuadrado
    Instalaciones electricas, sanitarias, electromecanicas y otras: $ 20 / m2

    Estos son los costos de construccion es decir COSTO DIRECTO (mano de obra y materiales) mas GASTOS GENERALES DE CONSTRUCCION (ingenieros, oficina, planos, permisos, tramites y otros).
    Llegamos a la conclusion que el m2 de area construida o m2 de construccion en el Peru al año 2000 era de $280/m2 (dosciento ochenta dolares el metro cuadrado).
    Aporte del terreno y areas comunes: desde $ 50 hasta $ 100 por metro cuadrado de area construida. Esto depende del numero de pisos y de la ubicacion del edificio ya que a mas pisos el aporte del costo del suelo es menor y no es lo mismo vivir en la playa con vista al mar que a las afueras de la ciudad. Pero en promedio de los edificios que construi en esa epoca estaba entre 50 y 100 dolares.
    Bueno en total al inversionista le costaba algo de $ 350 / m2 hasta $ 450 / m2 incluyendo impuestos y otros. Los inversionistas vendian a $ 450 /m2 incluso llegaban hasta $ 550 / m2 si era buena la zona y a la gente no le importaba pagar de mas. Ganaban $100 el m2 es decir una rentabilidad del 20% aproximadamente. Todos felices todos contentos.
    La actualidad a fines del 2008 es distinta. Ha existido una inflacion que ha generado que los precios de los materiales suban alrededor del 30% y los terrenos alrededor del 100% sin embargo ahora nuestros costos ya no estan digamos que en $ 400 / m2 si no en alrededor de $ 600 / m2. Algo ha subido digamos, pero no mucho.
    Sin embargo ahora los jefes venden a $ 1,000 y hasta $ 1,300 el m2 , es decir obtienen utilidades del 100% cuando antes obtenian una rentabilidad del 20%.
    Lo malo es que este fondo de interes ESTABLE del año 2002 del presidente Toledo se ha agotado y ahora todos los bancos ponen UNA TASA DE INTERES VARIABLE. Es decir se han inflado los precios de los inmuebles y ya se tiene la bendita tasa de interes variable que en cualquier momento haria explosionar todo.
    Mis preguntas son las siguientes:
    ¿Hay alguna manera de parar a los empresarios y hacer foros o reuniones para detener esta especulacion de precios por la alta demanda? ¿Funcionaria?
    ¿Que mecanismos deberia plantear el gobierno para detener el aumento desmedido de las tasas de interes?
    ¿Como influiria la crisis financiera intrnacional al Peru y a su industria inmobiliaria que esta pasando por una etapa de auge economico financiero con un riesgo pais bastante bajo para la region?
     
  4. cgonzalo84

    cgonzalo84 Miembro de plata

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    Muy bien sustentado Antonio Ulloa, otro argumento para la subida de precios que muchos mencionan es que en Peru los precios de los terrenos son bajos a comparacion de otros paises llamese, Colombia, Chile, Argentina. El precio de los terrenos es independiente de las condiciones macroeconomicas de un pais; en España durante la burbuja inmobiliaria el valor de los terrenos subieron incluso mas que las mejores zonas de Alemania o Inglaterra, siendo estos ultimos, mucho mas estables historicamente que España, ¿Que sucedio? Pues ESPECULACION NADA MAS, no habia ningun fundamento para la subida de precios, en mi opinion esta pasando algo parecido aqui pero la crisis ha hecho que los compradores sean mas cautelosos aparte que la demanda ha bajado y los materiales de construccion tambien.

    En una noticia del Comercio salio esto:

    Precio de los departamentos en Lima caería hasta en un 4% a fines de año
    18:05 | Solo en Lima Metropolitana, los precios de los terrenos ya se han reducido en un 10%, afirmó Capeco
    El precio de los departamentos en Lima podrían reducirse hasta en un 4% a fines del presente año, como consecuencia a la menor demanda por efecto de la crisis mundial, estimó hoy la Cámara Peruana de la Construcción (Capeco).
    Solo en Lima Metropolitana, los precios de los terrenos se han reducido alrededor de un 10%, afirmó el presidente de Capeco, Lelio Balarezo.
    “Los sectores más favorecidos con la baja de los precios son el C,D y E, quienes a su vez, se presentan como los más dinámicos y atractivos para el sector”, declaró.
    También señaló que a la fecha se ha reducido en 25% la demanda de departamentos para los sectores con mayor poder adquisitivo como los A y B.
    “Existe una semiparalización de la demanda de los sectores con mayor poder adquisitivo, pero diferencia de otros niveles socioeconómicos, es un sector que camina sólo de acuerdo a la oferta y la demanda, y por ello no se deberían realizar mayores esfuerzos”, anotó.
    Por el contrario, afirmó que se debe impulsar proyectos inmobiliarios a costos más bajos para los sectores C,D y E.
    Creo que es una cifra bastante conservadora, en realidad bajaran alrededor del 25%.
     
  5. CONSTRUCTOR

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    NO TODO LO QUE SE CONSTRUYE SE VENDE: POR EJEMPLO, EN UN PROYECTO DE
    DE 3000M2 SOLO SE VENDE 2000M2. UNA DE LAS RAZONES DEL PORQUE HAN SUBIDO LOS PRECIOS DE LOS DEPARTAMENTOS ES LA SUBIDA DE LOS TERRENOS EN UN 100%, EN LA MEDIDA QUE BAJEN ESTOS TAMBIEN BAJARAN LOS PRECIOS DE LOS DEPARTAMENTOS PERO NO A LOS NIVELES DEL AÑO 2007 DEBIDO A QUE LOS MATERIALES DE CONSTRUCCION NO HAN BAJADO, EXCEPTO EL FIERRO.
    yyyyyyy DE VERDAD ES UNA LOCURA PAGAR us$900 X ME EN MAGDALENA O JESUS MARIA.

    SALUDOS.:hi:
     
  6. lalo11

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    Yo no calificaria el alza de precios de viviendas del año pasado como un burbuja. Fue simplemente una respuesta a la creciente demanda. Ya se ha visto que los precios han empezado a bajar.
     
  7. jjmiranda

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    Los precios de las propiedades en Lima han empezado a bajar debido a que la gente está guardando su capital para poder sobrellevar la crisis.
     
  8. consejos

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    En mi opinion, en Peru hasta el 2008 y con algunos rezagos a principios del 2009 se esta viviendo una burbuja inmobiliaria por supuesto en menor escala que la que se vivio en USA. Esta naturalmente acicateada por alguna bonanza economica focalizada en algunos sectores de la economia peruana, como por ejemplo algunos empleados del sector minero que pudieron comprar casas, departamentos y vehiculos importados por el ingreso de la participacion de utilidades. Naturalmente esa mayor demanda que oferta hizo que los precios se dispararan. A esto se sumo el excesivo nivel de ganancias de los constructores. Pues, esa burbuja en mi opinion se desinflara en el 2009.
     
  9. Antonio Ulloa

    Antonio Ulloa Miembro frecuente

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    El precio de una propiedad es determinado por diversos factores, empezando por el costo de construcción que incluye el valor del terreno ¿el terreno determina el valor de la construcción o la construcción el del terreno? Cuando los precios de venta son altos, queda un atractivo sobrante por el que compiten los propietarios del suelo y los constructores.:jum:
    Otra variable es el tipo cambiario, pagamos en soles muchos gastos de la construcción al subir el dólar ahorramos gastos, ello debería llevar a una reducción de precios, al contrario cuando el dólar baja es mayor la capacidad de ahorro de la población y la demanda debería incrementar los precios.
    El 2008 en el Perú algunos estimaban que la diferencia entre el número de quienes necesitan una casa y pueden adquirirla y el número de viviendas disponibles es de un millón de unidades los niveles estimados varían según los especialistas. Sin embargo cuanto mas personas desean nuevas viviendas y tienen acceso al crédito, mayor es la presión al alza, debería verse que sin tasas atractivas disminuyan los créditos hipotecarios. La falta de educación financiera hace que no sea así, la idea de García de buscar bajar la cuota inicial al 1% es alarmante ¿cuantas personas más podrán endeudarse con intereses leoninos por 20 o hasta 30 años?
    Los prestamos hipotecarios en un 90% son en dólares ¿un peruano que gana en soles puede estar seguro de contar con recursos suficientes por mas de cinco años si se endeudo en dólares? :plop:Se ponen de moda lo créditos con tasa mixta o variable, que ofrecen tasas baja al inicio pero con mayor riego en el largo plazo, eso solo es seguro si aumentan mis ingresos junto con los intereses y no tendré nuevas deudas. La intervención del estado con información y tasas referenciales es urgente.
    La desconfianza por la experiencia del gobierno anterior de García hace también que muchas personas vean atrayentes invertir sus ahorros en propiedades. Más gente compra esperando vender en poco tiempo y ganar dinero. Los precios subieron desproporcionadamente por encima del valor subyacente de las propiedades. Esto se conoce como burbuja económica. En síntesis, el factor decisivo de la burbuja inmobiliaria en el Perú ha sido la demanda adicional de viviendas el aprovechamiento de esta necesidad no se ha traslucido en resolver un problema social sino en lucrar con el, No interesa solucionar un problema la idea en el mercado inmobiliario es vender todo lo más que se pueda y a precios tan altos como lo permita el “mercado”. }:)
     
  10. IvoSan

    IvoSan Miembro de plata

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    No se si con los cientos de miles de personas que necesitan casa se pueda emplear el término de "burbuja inmobiliaria".

    al aumentar sostenidamente el PIB peruano algunas franjas de la población por fin tuvieron oportunidad de adquirir un apartamento y esa demanda impulsó los precios. Por otro lado, los materiales aumentaron en el Perú así como en el resto del mundo.

    Al entrar en un período de incertidumbre, la demanda disminuye y bajan los precios. Pero la demanda no desaparece del todo ya que, como dijiste arriba, existe amplia necesidad de viviendas en el país.

    Por lo tanto pronostico una baja moderada de precios. (por ej 20% a lo largo del año). Eso no me suena a burbuja estallando.

    Burbuja inmobiliaria es la que se vivió en el sur de Florida (USA) o en las casas vacacionales españolas. Allí la demanda venía de personas que no vivían ni pensaban vivir en esas zonas , sino compraban para alquilar o revender más caro. Al entrar en época de crisis esa demanda desaparece del todo ya que no responde a una necesidad de techo. Allí es donde los precios se desploman (incluso 70%). Al desplomarse tanto los precios, quienes están pagando créditos se consiguen que le deben al banco más de lo que el inmueble vale en el mercado. En ese caso sale más barato dejar que el banco se quede con el inmueble y buscar otro lugar para invertir.

    De paso ¿por que no escribiste esto en el tema que tu mismo abriste hace pocos días? Es el mismo tema.
     
  11. jjmiranda

    jjmiranda Miembro frecuente

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  12. youkai

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    Viviendas sobre valoradas para sectores económicos menos favorecidos con créditos variables en dolares en un futuro incierto es muy preocupante, concuerdo que existe muy poca educación financiera lo que lo hace mucho peor.
     
  13. cgonzalo84

    cgonzalo84 Miembro de plata

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    Muchos necesitan, no todos pueden asi que las variables personas que pueden obtener vivienda(demanda) y oferta estan mas cercanas. Y si es una burbuja moderada, es imposible que bajen los precios 75% porque en españa la especulacion fue astronomica; aqui, ya empezaban a frotarse las manos pero la crisis subprime esta haciendo mas cautelosos a todos y "paro" la burbuja en pleno crecimiento y antes de su bajada natural.
     
    Última edición: 1 Mar 2009
  14. CONSTRUCTOR

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    Concuerdo con varias personas en este foro........ no existe burbuja inmobiliaria solo el año pasado subieron los inmuebels por una mayor demanda; en estos meses existe una menor demanda de inmubles entonces los precios bajaran y se acomodaran un poco, pero los precios no van a bajar mas del 15%. Por ejemplo, los precios de los terrenos todavia siguen igual; sin embargo los precios de los departamentos que se estan terminando de construir estan bajando un poco. Pero en el futuro cercano con esto de la crisis van a ver menos edificios en construccion, por eso los precios no van a bajar tanto como quieren todos.

    saludos.
     
  15. Antonio Ulloa

    Antonio Ulloa Miembro frecuente

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    El crecimiento del PBI que ahora lamentablemente no es tan sostenido- se habla de entre 4 y 2.8% contra un estimado de 6% para este año, que era lo esperado inicialmente- No se ha traducido en un aumento del ingreso de los peruanos. La demanda si bien es uno de los factores que determina el precio, no impide que, cuando este se aleje de toda variable que lo determina y suba por especulación estemos ante una burbuja inmobiliaria.
    Por ejemplo un departamento de 60 metros de 25 años de antigüedad que sea ofrecido a
    $75,000 es irreal, podrá estar en una buena zona, podrá haber un comprador que pague el precio especialmente si es un extranjero que invierte en este mercado pero eso no impide que sea un precio de especulación, como dije arriba es la ley del tonto mayor que comprará mientras haya otro tonto que esté dispuesto a pagar un poco mas.
    A las inmobiliarias y constructoras esto le parecerá la octava maravilla porque su idea es vender lo mas caro que se pueda.:plop:
    Por otra parte el precio de los terrenos también sufre especulación, por ejemplo, veo que mi vecino vende su terreno a x precio y que levantan un edificio de12 pisos y los departamentos son caros, entonces asumo que puede vender mi terreno a un precio mucho mayor, ya que se que el constructor tiene un tremendo margen del cual quiero una parte. No se si como escriben aquí los precios bajaran de 20% a 15%, vivienda pronosticó una baja de 4%, dependerá mucho de la forma en que vayan llegando las olas de la crisis.
    Lo que si creo que una forma de frenar la especulación y el endeudamiento irresponsable es justamente difundir que existe, lo que jamás harán los constructores ni la banca, lo bueno que el banco de la nación ha anunciado una tasa del 10% marcando una pauta que esperemos sea seguida por el banco central que hoy reúne su directorio par ver si bajan la tasa de referencia.
     
  16. lalo11

    lalo11 Miembro frecuente

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    Los precios subieron porque la demanda creció más rápido que la oferta. Los inmuebles en Lima todavía están entre los más baratos de America Latina.
     
  17. piscis6

    piscis6 Miembro nuevo

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    Pero no tan barato para los peruanos que tenemos sueldos inferiores al resto de latino america y para nosotros los precios de los terrenos y viviendas estan sobrevaluados.
     
  18. cgonzalo84

    cgonzalo84 Miembro de plata

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    Esa compraracion acerca de Lima no tiene ningun fundamento, los precios se definen en base a variables internas y no comparativas con otras capitales.
     
    Última edición: 5 Mar 2009
  19. Antonio Ulloa

    Antonio Ulloa Miembro frecuente

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    El populismo hace su parte,¿ Empresario Quieres que los pobres voten contra ti? preguntaba un descarado Alan García cuando firmaba la ley que condona el pago de los créditos del banco de materiales,que dicho sea de paso de banco no tiene mas que el nombre.
    Posteriormente una ministra de vivienda salia a pedir que la cuota inicial de techo propio sea de 1% para hacer mas viable el programa a las mayorias. Pero la última palabra la iba a tener un entusiasta garcía que pide no solo que el 1% sea la inicial para techo propio, sino que se incluya a el programa mi vivienda ya que el gobieno iba a inyectar mas dinero en este.
    Vemos que en el programa mi vivienda el promedio de los departamentos más cómodos está por los 40,000 dolares si me financian el 99% 36,600 a 20 años mi cuota debe estar entre 750 a 800 dolares como mínimo.
    Pregunta ¿si no puedo juntar el 10% de inicial cuanto tiempo pasará hasta que empieze a tener problemas de pago? Bueno pues, seguro Que Alan me diría no me inporta con tal de que sea despues de las elecciones o quieres que los pobres voten contre ti?
    Por otra parte si bien el banco de la nacion ha anunciado tasas de 10%, esto beneficia al sector público, por que ese populismo tan deficientemente disfrazado de García no se manifiesta en créditos al sector privado o es que el banco de la nación no es para los peruanos que no lactamos de la teta burocrática.
    Bueno lo que es seguro no es que los pobres voten conta los empresarios, (lea voten por Humala) lo seguro es que los constructores voten entusiastamente por el Dr.García porque? simple aunque algunos digan que la crisis no se siente por aquí, lo cierto es que en muchos sectores independientes ya se manifiesta con fuerza y los creditos hipotecarios se han reducido no por falta de liquidez de los bancos sino porque la demanda ha disminuido, la ley del tonto mayor tiene un límite,(vea el pincipio de este post) y la gente empieza a darse cuenta de lo inflado de los precios, entonce la propuesta de García del 1% daría nuevos impetus a la demanda (si alguien es lo suficientemente estupido de meterse a un crédito de esta naturaleza fijo que lo será también para pagar un precio especulativo. por ello es que Alan ya tiene ganado por lo menos los votos de los especuladores y de los traficantes de tierras que se doblan con la ley de expropiaciones. o ¿quieres que los pobres Voten contra ti?. :plop:
     
  20. piscis6

    piscis6 Miembro nuevo

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    El forista anterior tiene mucha razon en sus comentarios