Analisis cualitativo de Mivivienda (II PARTE)

Publicado en 'Economía y Finanzas' por cgonzalo84, 29 Dic 2008.





  1. cgonzalo84

    cgonzalo84 Miembro de plata

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    El caso (Mi)vivienda
    Densidad: En general los edificios tipo Mivivienda cuando están en lotes individuales son de una densidad media hacia alta superando los 3000 ha/Ha, en cambio cuando ocupan grandes exenciones de terreno las densidades están por debajo de los 1000 ha/Ha.
    Número de pisos y plantas: el numero de piso es relativo en función a su ubicación, cuando están en lotes grandes, mayores de los 400 m2, utilizan hasta 5 pisos, para no tener la necesidad de utilizar ascensor, tener circulaciones abiertas y abaratar los costo.El otro tipo de configuración es tipo torre cuando están en terrenos menores a los 400 m2 en donde las alturas varían entre los 8 a 16 pisos en promedio.Para ambas situaciones por una cuestión de economía lo que predomina es la planta típica con algunas variantes en el primer y el último piso.
    Programa y áreas: Lo que predomina en este tipo de viviendas es el programa que el mercado exige, predomina el mínimo, los departamentos de acuerdo al precio varían entre los 60 y los 120 m2, pero en su mayoría son departamentos menores de 100 m2. La programación básica consta de la menor cantidad de áreas verdes y comunes permitidas por el reglamento, y el máximo de departamentos que se puedan ubicar ene le porcentaje restante. Los departamentos constan en su mayoría por 2 dormitorios, 2 baños, sala comedor, cocina, y lavandería. Para conjuntos más grandes donde los departamentos superan los 150, existen mayores áreas comunes y algunos módulos vecinales de recreación.

    Diseño: En los edificios tipo Mivivienda hay casi un Standard de diseño, la repetición de plantas y de crear un lenguaje recurrente en la mayoría de los edificios que vemos en Lima.
    a) La utilización de colores llamativos, en combinaciones de por los menos 3 colores, el uso del aluminio en ventanas.
    b) El uso de una volumetría exterior que no necesariamente refleja la forma del espacio interior.
    c) El uso de balcones y salientes para romper la monotonía de la fachada
    d) La utilización de cercos frontales o rejas, y la demarcación del acceso vehicular a través de un elemento volumétrico que enmarque a la puerta.
    e) La desatención volumétrica que se le da al tanque elevado como parte del conjunto del edificio.
    f) La desatención con respecto a las visuales que genera las áreas de lavandería y cocina
    g) La poca privacidad generada por los ductos de iluminación.
    h) La poca planificación de las áreas verdes y zonas de ocio.
    i) En edificios en lotes con mucho fondo solo la mitad de los departamentos gozan de vista hacia la calle, los demás solo a patios interiores o ductos.
    j) En general las áreas no satisfacen a los habitantes, lo espacios son demasiado pequeños para la colocación de muebles o para realizar ciertas actividades.
    Acabados: Los acabados de los edificios tipo Mivivienda fluctúan entre los 200 y 270 dólares por m2. En uno de estos departamentos encontramos la utilización de pisos laminados, pintura latex, cemento pulido, baldosa cerámica, madera o melamine, ventanas de aluminio con vidrios simples y templados, alfombras etc.
    Seguridad: El 100% de los edificios poseen cerco o algún tipo de barrera perimetral o frontal que lo “protege” del exterior, existe un clima de inseguridad que se refleja tanto en las fachadas de los edificios, casas e inclusive calles cuando están son cerradas por rejas prepotentemente por los vecinos. Adicionalmente los edificios cuentas con otros servicios de seguridad, como la utilización de personal de vigilancia, cámaras, porteros eléctricos, etc.
    Costo: El precio de los departamentos varía según la ubicación, área y acabados. En el mercado encontramos dptos. Desde los 17 000 dólares hasta los 50 000 dólares no superando el rango permitido por el crédito Mivivienda.
    Áreas comunes: En su mayoría los edificios de departamentos cuentan con las áreas mínimas establecidas por el reglamento. Estás áreas están destinadas a circulaciones compartidas y al ingreso al edificio, teniendo déficit en espacio para la recreación u áreas verdes.
    Estacionamientos: Existen varios tipos de configuraciones de estacionamiento según el terreno en donde se emplaza el edificio.
    a) Cuando el terreno es estrecho de frente y con mucho fondo se opta por liberar la primera planta o hacer un semisótano para ser utilizado como estacionamiento.
    b) Cuando el terreno no tiene tanto fondo y son pocos departamentos, los autos son colocados en el frente del lote.
    c) Cuando la configuración es más grande por encima de los 200 departamentos con áreas comunes, los autos se estacionan en las áreas públicas frente a los bloques de dptos.
    Algunas conclusiones
    - Para el estudio de la vivienda en el Perú es importante saber que existen distintos factores que involucran directamente a la familia como la célula básica de la sociedad, con sus diferentes características sociales, económicas, culturales. La vivienda debe responder a todas esas distintas necesidades por lo que el resultado debe tener la suficiente versatilidad para llegar al objetivo.
    - En su mayoría la estrategia inmobiliaria se a centrado en lograr la mayor utilidad con el mínimo de inversión tanto económica como de imaginación, versatilidad, y calidad. El espacio público en las viviendas es un tema poco tocado, desarrollado y afrontado tanto por constructores, inversionistas y arquitectos.
    - Es inevitable que las personas se relacionen viviendo en edificios de vivienda, lo que la arquitectura debe tratar de lograr es que los espacios planteados no sean focos de conflicto, sino de interacción y convivencia.
    - El análisis formal , funcional y estético de la vivienda multifamiliar, y en especial del caso MiVivienda, arroja que evidentemente los aportes de la arquitectura son mínimos, ni la variedad, ni la funcionalidad, ni la escala ni la estética, colaboran con una intensión clara de hacer ciudad. El fenómeno de diseñar y construir un “Mivivienda” se torna una formula repetitiva que no toma en cuenta ni el lugar o contexto ni la situación cultural, social de los posibles habitantes.
    Estudio:Suv12 Arquitectos

    Fuente: http://www.peruarki.com/?p=1270
     


  2. CONSTRUCTOR

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    Que esperas de un edificio multifamiliar Mivivienda, al precio que se venden no exijas mucho, los margenes estan recontra ajustados. Tal vez si se pagara un poco mas por ese tipo de viviendas el constructor y los arquitectos pensarian en todo en lo que concluyes.
     
  3. cgonzalo84

    cgonzalo84 Miembro de plata

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    Amigo revisa el articulo, al final dice la fuente, no le he escrito yo.
     
  4. cgonzalo84

    cgonzalo84 Miembro de plata

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    Ciudad Modular TERRA MAR
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    RESUMENCon fecha 26 de julio del 2007, al amparo de la Ley Nº 28059, Ley Marco de Promoción de la Inversión Descentralizada, su reglamento y normas modificatorias, el consorcio conformado por MANATT JONES MARCONINI GLOBAL STRAEGIES; MOLADI-AMERICAS, CRT Capital Group, PADCO/AECOM e Interad, SA de CV, presentó ante PROINVERSIÓN la iniciativa privada denominada “Ciudad Modular Terra Mar” (en adelante la INICIATIVA), a ser desarrollada sobre un terreno de propiedad del Estado.
    Mediante Acuerdo Nº 485-05-2007-IP adoptado por el Comité de PROINVERSIÓN en Saneamiento y Proyectos del Estado en su Sesión 485 del 27 de noviembre del 2007, la INICIATIVA fue declarada de interés.

    Con fecha 29 de noviembre del 2007, se publicó en el diario Expreso y el diario oficial El Peruano, la Declaración de Interés de la INICIATIVA.

    Con fecha 02 de enero del 2008, dentro del plazo previsto por la Ley Nº 28059, Ley Marco de Promoción de la Inversión Descentralizada y su reglamento para la recepción de manifestaciones interés, se recibió la solicitud de un tercero interesado en la ejecución del proyecto inmobiliario objeto de la INICIATIVA, cuya precalificación fue aprobada por el Comité de PROINVERSIÓN en Saneamiento y Proyectos del Estado mediante Acuerdo Nº493-2008-INM del 04 de enero del 2008.

    Mediante Acuerdo del 08 de enero del 2008, el Consejo Directivo de PROINVERSIÓN aprobó la incorporación al proceso de promoción de la inversión privada al que se refiere el Decreto Legislativo Nº 674 del proyecto inmobiliario contenido en la INICIATIVA denominada Proyecto Ciudad Modular Terra Mar, siendo la modalidad de promoción aplicable la prevista en el Literal a) del Artículo 2 del citado Decreto Legislativo, es decir, la venta de activos.

    OBJETIVO DEL PROCESO

    Lograr la participación de la inversión privada en la ejecución del proyecto inmobiliario contenido en la INICIATIVA a través de la transferencia (venta) al sector privado de un terreno de propiedad estatal, el que deberá ser destinado a la construcción de viviendas de interés social, de acuerdo a la propuesta contenida en la INICIATIVA declarada de interés por el COMITÉ.

    DESCRIPCIÒN DEL PROYECTO
    El proyecto inmobiliario objeto de la INICIATIVA se ejecutará sobre un terreno de 1,599.35 Hás, ubicado en las Pampas de Piedras Gordas entre los Kms. 46 y 50 de la Carretera Panamericana Norte-Variante de Pasamayo, distrito de Ancón, provincia y departamento de Lima
    El terreno objeto de venta deberá ser destinado a la realización del proyecto inmobiliario objeto de la INICIATIVA, el mismo que implica la ejecución de un proyecto de desarrollo urbano de carácter integral que comprende, entre otros, la ejecución de un mínimo de 100,000 viviendas dentro del programa Techo Propio promovido por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.

    El plazo para la ejecución de la totalidad del proyecto inmobiliario objeto de la INICIATIVA será de 10 años. Sin embargo, el adjudicatario de la buena pro deberá ejecutar un mínimo de 20,000 viviendas en un plazo no mayor de 3 años de efectuada la entrega del terreno.

    ESQUEMA DE VALORIZACION DEL TERRENO

    El precio base del terreno objeto de venta es de US$ 18’600,000.00 (Dieciocho millones seiscientos mil y 00/100 dólares americanos), el que ha sido determinado considerando el resultado de la tasación realizada por la Dirección Nacional de Construcción del Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento.

    ESTADO DEL PROCESO

    Se ha convocado a Concurso y se procederá a publicar las Bases en la página web de PROINVERSIÓN para conocimiento de los interesados en participar, absolviéndose las consultas que éstos puedan hacer respecto a las condiciones planteadas conforme al Cronograma del proceso.

    Presentación de los aspectos técnicos, legales y económicos de los postores: se recibirá la documentación que acredite la capacidad técnica, legal y económica de los postores según los requisitos de precalificación establecidos en la Declaración de Interés y que serán recogidos en las Bases del Concurso. Los postores precalificados pasarán a la siguiente etapa de presentación de las propuestas técnicas y económicas en los tiempos previstos en el cronograma de actividades.
     
  5. FRe

    FRe Miembro nuevo

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    Asi es mi estimado,

    esto de las viviendas en departamentos de MIVIVIENDA es casi casi un hacinamiento, prefiero las casas......