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 Mensajes: 278 |
Es muy común ver en nuestra practica jurídica diaria, que los clientes quieran desalojar a un ocupante precario mediante el proceso de desalojo. El ocupante precario es el que no tiene contrato de arriendo, el que invadio la propiedad, el que ocupa una casa pero suscribio el contrato de arriendo con el anterior dueño etc. Si el ocupante precario tiene mas de 10 años en la propiedad, lo recomendable es iniciar un proceso de reinvindicación y no de desalojo por ocupante precario. Por que el demandado puede reconvenir una demanda de prescripcion adquisitiva(forma de adquirir la propiedad por posesion de 10 años del bien) , en el mismo proceso o como demanda aparte. Considero que si tengo mas de 10 años, probados, el desalojo tiene menor posiblidades de exito, por que ya tengo un derecho adquirido de prescripción adquisitiva. La acción reinvindicatoria se puede demandar dentro de un tiempo indeterminado, o siempre, en cambio un contrato de arriendo de mas de 10 año se habria desnaturalizado, el mismo codigo civil establece como plazo maximo 10 años, el plazo de duracion de dicho contrato. Espero, comentarios, sugerencias y opiniones del foro. |
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Mensajes: 482 |
entiendo tu punto... pero la persona que vive actualmente en dicha propiedad saldra sencillamente por leer la orden del juez... no lo creo la gran mayoria solo lo abandona cuando el juez llegue con la policia, por eso considero que es mejor realizar defrente el desalojo... claro si pasaron los 10 años alli si pensaria e la accion de reinvindicaion la accion reinvindicatoria es mas factible en un bien mueble que en un inmueble |
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Mensajes: 688 |
Es que expones varios casos: A) ocupante precario sin contrato de arrendamiento B) ocupante precario que ha ingresado a la propiedad y vive en ella c) inquilino con contrato de arriendo a un tercero anterior propietario En todos los casos durante más de diez años. La pretensión de reivindicación esta contemplada por el artículo 927º del Código Civil, tiene por finalidad permitir al propietario la recuperación del bien que se encuentre en poder de cualquier tercero. Debe quedar claro que esta acción la interpone el propietario no poseedor contra el poseedor no propietario. Entonces el juez solo debe definir quien ostenta la titularidad, resultando que si hay un título inscrito en la SUNARP. En la reivindicación también procede determinar quien tiene el mejor derecho de propiedad, que es cuando ambas partes alegan tener título sobre el bien controvertido, y ante un conflicto de derechos reales debe prevalecer aquel que tiene un derecho inscrito registralmente con anteriorioridad al que se opone - 2022 Codigo Civil. En el caso A y B, si no tiene título por ser precario, pues la accion reinvindicatoria es la indicada. El demandado puede formular una reconvencion por prescripcion adquisitiva. Al ser una demanda de conocimiento es válida la reconvención, pero existen formalismos propios de una solicitud de prescripción adquisitiva que hagan se haga nulo esta: son los plazos, pues existe una obligacion en la prescripcion de elevar partes y hacerles propagandas, o sea que haces el tramite de un proceso de conocimiento dentro de otro proceso de conocimiento, por lo tanto el juez por celeridad procesal lo más probable es que admita la reconvencion pero lo haga nula. Para el caso C se hace un desalojo, y al ser un proceso sumarisimo no admite reconvencion. Se inicia con una carta notarial al inquilino, en aplicacion al articulo 1708 Codigo Civil. O sigue el contrato o puede darlo por concluido. En un proceso sobre desalojo por ocupación precaria la pretensión procesal está dirigida a que el emplazado desocupe el inmueble materia de litis por carecer de título o por el que tenía ha fenecido, en consecuencia, el accionante debe acreditar ser propietario o por lo menos tener derecho a la restitución del bien, tal como lo establece el artículo 586 del Código Procesal Civil; y por su lado, la parte demandada debe acreditar tener título vigente la cual justifique la posesión que ejerce sobre el bien materia de controversia, no siendo objeto de probanza en este proceso la validez o no de dicho título (911 CC) El desalojo es el mas utilizado por que solo hay una Audiencia Unica y no reconvencion, por ultimo si no se ha iniciado un proceso de prescripción adquisitiva, el demandado solo podría alegar ser un poseedor no propietario A abogadosadhoc le gustó este mensaje |
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