Mensajes: 2,346Los últimos grandes terrenos en Lima Moderna pertenecen a colegios, muchos de ellos religiosos; ¿será su destino “terrenal” o místico?
Por: VANESSA REAÑO M.
¿Se imagina pasar un día por las avenidas Javier Prado y Paseo de la República y en vez de divisar el emblemático colegio San Agustín –afincado ahí desde 1955– encontrar un imponente centro comercial con una torre de oficinas y un hotel incluido? El escenario anterior puede que no sea futurista si se considera que más de una firma inmobiliaria –entre ellas Urbi Propiedades, brazo inmobiliario del Grupo Interbank– le ha puesto el ojo a esa atractiva ubicación sanisidrina.
Éste es sólo un ejemplo de la lista de últimas grandes locaciones de Lima Moderna (ver mapa ) identificadas por SE como aquellas que podrían terminar por ceder a la tentación de la oferta comercial. Hay que resaltar que la mayoría de aquellos pertenecen a órdenes religiosas, por lo que la negociación ha sido casi un vía crucis.
Ocurre la paradoja de que, tomando como caso particular el crecimiento de la densidad poblacional en los distritos de Miraflores y San Isidro, la demanda no sólo vendrá dada por la satisfacción de los servicios comerciales y de entretenimiento. Adicionalmente, dado que la mayoría de su población es relativamente joven, cada vez se acentuará más la exigencia por una mayor y mejor oferta educativa escolar. Conciliar la visión de los colegios católicos, cuya misión primigenia es educar y mantener los valores de la Iglesia romana, con la idea de modernidad de un operador comercial, tampoco es “juego de niños”.
Una procesión de años
Por encargo de un desarrollador extranjero que quería hacer un megaproyecto por etapas, hace unos tres años Giancarlo Malatesta, director gerente de Binswanger Perú, contactó con el colegio San Agustín que, además de tener una ubicación extraordinaria –se especula que la más estratégica (y acaso más cara) de la zona–, cuenta con los accesos correctos. “Nos dijeron que en principio todo era posible, pero lo cierto es que el proceso era tan complicado como saltar sobre aros de fuego o cruzar el mar”, detalla el ejecutivo. Agrega que, incluso si se tenía el viento a favor, sacar adelante una venta de ese tamaño tardaría años. Sin seguridad alguna, el inversionista acabó por desistir.
Una experiencia similar tuvo Eric Rey de Castro, director gerente de Colliers International, que señala que los religiosos católicos tienen otro tipo de ecuación de valor en sus mentes. Además no tienen premura con los (eternos) plazos requeridos muchas veces por las sedes de las órdenes en el Vaticano. “Les argumenté que su responsabilidad consistía en rentabilizar sus activos y en esa medida brindar un mayor bienestar a sus feligreses. Me contestaron que su misión prioritaria era educar y mantener los valores en la gente”, manifiesta el ejecutivo.
“No es fácil que los colegios religiosos vendan, lo más plausible es que se establezca un contrato por derecho de usufructo a cierta cantidad de años que permita restituir el capital inicial”, precisa Ricardo Cabrera, gerente general de CB Richard Ellis Perú. Cabe resaltar que a mediados de la década de 1990 los sacerdotes agustinos adquirieron un terreno de cerca de 12 hectáreas en Conchán, concretamente donde operó el Haras Barlovento. No obstante, no se podrá disponer de aquél sino hasta la muerte de su ex propietaria y actual usufructuaria. ¿Hay vínculo causal entre la antelación de esa compra y el futuro de su predio en San Isidro? ¿Mudarían a Conchán el actual colegio? SE pudo conocer que los planes de los sacerdotes en la periferia más bien conllevarían a construir una universidad. Adicionalmente contarían con otros tres terrenos en el sur. Esta revista intentó contactar a algún representante de la congregación, sin éxito.
Otro caso representativo es el Colegio de los Sagrados Corazones Belén, que habría concitado la atención del Grupo Interbank, y quizá no para fines comerciales solamente. De acuerdo con una fuente vinculada al grupo encabezado por Carlos Rodríguez-Pastor y que prefirió mantener su nombre en reserva, la propiedad sanisidrina debería continuar como parte de la oferta educativa, pues la zona de las inmediaciones del Golf de San Isidro carece de oferta de alta calidad. En ese sentido, el Belén debiera mejorar su competitividad (o su target), más aún si hoy muchos padres priorizan la exigencia académica (al estilo de los colegios particulares laicos de idioma extranjero que apuntan al NSE A1) frente a la conservación de los valores del credo católico.
El que persevera, alcanza
Un caso excepcional, según coincide en decir más de un entrevistado del rubro inmobiliario, fue la venta del colegio Maristas, donde se levantará el mall Parque El Golf (SE 1126) por parte de Parque Arauco. Según Malatesta, la historia comienza cuando el dueño primigenio dona el terreno a la congregación religiosa con un propósito social y se construye el colegio. Años más tarde, los sacerdotes de la orden deciden vender con la idea de hacer algo mejor y más grande. Incluso hasta tenían identificada una nueva locación. Frente a este hecho, los hijos del donante reclaman argumentando que se alteraría el objetivo primero de la propiedad. “El panorama se complicó tanto que tomó casi ocho años desenredarlo”, precisa Rey de Castro.
Otros casos que llegaron a buen puerto fueron los de Inmobiliaria Puerta del Sol y Urbi Propiedades, que acordaron con el monasterio San Antonio Abad y el colegio Sagrados Corazones de Arequipa ejecutar sus proyectos Plaza San Antonio en el Cusco (SE 1264) y Real Plaza Arequipa, respectivamente.
“Se necesita mucho capital y paciencia para tratar con la Iglesia. De hecho, la ausencia de feligreses hace que aquella insista en no abandonar sus espacios”, sostiene Rey de Castro. Ése fue el caso de la iglesia ubicada en las inmediaciones del Parque Abtao –zona netamente corporativa– que echó por tierra las intenciones de Colliers para construir un proyecto de oficinas.
Un caso contrario es la negociación con los templos no católicos que se muestran dispuestos a ceder motivados por la cifra del cheque. “Estamos adquiriendo una iglesia protestante. Sus creyentes han migrado a otra zona, donde construirán un templo mayor”, comenta el especialista inmobiliario sin mayor detalle. A propósito de ello, se supo que el templo de la comunidad luterana alemana, en pleno centro financiero, sobre la avenida Rivera Navarrete estaría también en venta.
Recapitulando el protagonismo de los colegios, el fenómeno hasta aquí descrito no se circunscribe a los particulares religiosos. Así, la gran unidad escolar Alfonso Ugarte (AU, inaugurada como tal en 1952) se muestra como el más codiciado entre los colegios estatales. De hecho años atrás fue el propio Estado el que contrató a Binswanger para disponer de algunos de sus activos como parte del proceso de privatización. “Hicimos un estudio y observamos que de los poco más de 1,100 alumnos, casi el 87% no era de la zona. Esto si se toma en cuenta un promedio de 30 minutos de desplazamiento vehicular. Se concluyó entonces que con el dinero por la venta de un inmueble se podían construir más colegios, bien implementados y cerca del área residencial de los escolares”, recuerda Malatesta.
Incluso se hizo un plan maestro que convocó a muchos desarrolladores comerciales –entre ellos los hermanos Wong–, en vista de que el terreno era un bocado muy grande para ser saboreado por uno solo. “Alberto Fujimori dio la bendición, pero los padres de familia se opusieron. Hubo miedo de que el Estado recibiera el dinero y no cumpliera su promesa”, precisa Malatesta. Él insiste en que el AU sigue siendo subutilizado.
Para el caso de los colegios Alexander von Humboldt y San José de Cluny, y el Seminario Santo Toribio de Mogrovejo –también presentes en la lista de SE por su buena ubicación–, la oferta comercial en ellos sólo funcionaría si presentan un valor diferencial. Y es que el radio de acción del Real Primavera, el corredor comercial de calle Las Begonias y Plaza San Miguel, según el caso, terminaría por absorberla. Ante la expectativa de nuevos jugadores, como Almacenes Paris (SE 1102) y la expansión de los ya presentes, queda claro que ello no supone un mayor problema.
¿Negocio redondo?
Ahora bien, luego de hacerse del terreno el desarrollador tendrá que enfrentarse a un largo y tedioso proceso de cambio de zonificación. Ello explica que aún cuando haya dos terrenos aledaños el costo del m2 pueda variar, y es que el valor está ligado a la capacidad de hacer negocio en una ubicación. Es decir, que se deben tomar en cuenta las restricciones de altura y la cantidad de terreno del cual se dispone. Tantas veces aplazado, el proyecto Parque El Golf daría cuenta de ello. Para colmo de males, la actual pugna entre el alcalde de San Isidro y los regidores de su partido auguraría que el cambio de zonificación –un tema ya de por sí álgido– se volvería aún más restrictivo.
Pero, por otro lado, hay colegios significativamente rentables, pues forman parte del paquete de servicios que configuran la calidad de vida que se espera al vivir en el centro residencial de una ciudad. En este sentido, el bono demográfico (ver Perú Económico, marzo 2012) juega un papel fundamental, pues de acuerdo con estadísticas de la composición de edades de la población peruana, el negocio educativo se muestra auspicioso. Para Rey de Castro, el Perú es uno de los países mejor ubicados en Latinoamérica en esta materia, al albergar a una población joven que durará hasta el 2050, mientras que en Brasil llegará al 2039 y en Chile hasta el 2023.
Finalmente, “la lógica generalista del alto costo del suelo para los colegios también podría aplicarse al negocio de las canchas de golf”, concluye Malatesta. Agrega que el uso educativo comprende además a los institutos y las universidades, los cuales pueden maximizar aún más el valor de la tierra al tener un mayor porcentaje de ocupación con aulas que funcionan de día y de noche.
En esta línea, quizá el Grupo Interbank vea más viable expandir sus planes más allá de la educación escolar. De hecho, “si el municipio permitiera construir altura en algunas partes de terreno de los colegios Belén o Santa Úrsula, se contemplaría tener un instituto de idiomas o alguna facultad que no requiriera de laboratorios”, comenta la fuente anónima anteriormente citada y vinculada al Grupo Interbank. Eso sí, “pensar en nuevos colegios con canchita de fútbol al ras del suelo es imposible. La educación privada no soporta los crecientes precios del suelo en San Isidro”, subraya Rey de Castro.
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Fuente: Semana Económica
